건물인도청구소송 → 결과 : ‘승소’ 판결
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<< 사실 관계 >>
이 사건은 임대차계약 해지 이후에도 점포를 인도받지 못한 임대인이, 연체된 차임 및 점포 인도를 구하면서 제기한 건물인도청구소송입니다.
임대인은 임대차계약 보증금 1,000만 원에 대해 상당기간 동안 차임이 미지급되어 계약이 해지되었고, 그 후에도 점포를 인도받지 못한 채 연체 차임 상당의 부당이득까지 발생한 상황이었습니다.
임차인 측은 누수로 인한 손해, 유익비 지출, 차임 감액 및 임대차계약 갱신 등을 주장하며 반소를 제기했으나, 실질적으로 임대인의 본소청구에 대한 방어로 보이는 주장이 대부분이었습니다.
<< 민사 전문 변호사의 조력 및 결과 >>
변호사는 임대차계약서, 차임 연체 내역, 점포 인도와 관련된 사실관계 등을 체계적으로 정리하여 소송을 제기하였고, 임대차계약이 적법하게 해지되었음을 뒷받침하는 증거를 명확히 제출하였습니다.
특히, 계약 해지 통보 시점과 연체금액, 그에 따른 임대보증금 전액 소진 사실을 입증함으로써 소송의 핵심 논리를 견고히 구성했습니다. 이에 따라 법원은 2023년 8월 9일부터 2024년 5월 9일까지의 연체 차임에 해당하는 495만 원 및 이에 대한 지연손해금 지급을 명령하였고, 임차인 측의 반소청구는 대부분 각하되거나 기각되었습니다.
구체적으로는 임대차계약 갱신청구, 차임 감액청구, 임차인 지위 확인청구 등은 소의 이익이 없거나 법적 근거가 부족하다는 이유로 각하되었고, 유익비 상환이나 누수로 인한 피해금 청구 역시 증거 부족으로 모두 기각되었습니다.
그 결과, 임대인은 건물 인도는 물론, 연체 차임 상당 금액과 지연이자까지 법적으로 확정된 채권으로 회수할 수 있게 되었으며, 소송 비용 또한 상대방이 부담하는 판결을 이끌어내는 데 성공하였습니다.
임대차계약 해지 이후 건물 인도와 차임 회수, 어떻게 대응해야 할까?
임대차계약이 종료된 후에도 임차인이 부동산을 반환하지 않거나, 정당한 사유 없이 차임을 장기간 연체하는 경우, 임대인은 단순한 통보만으로 문제를 해결하기 어렵습니다.
이럴 때 가장 실효적인 대응 수단은 민사소송을 통한 건물인도청구 및 연체차임 청구입니다. 특히 장기간에 걸친 차임 체납이나 무단 점유가 발생할 경우, 건물인도청구소송은 임대인의 재산권을 회복하는 핵심적인 절차입니다.
건물인도청구란 무엇인가?
건물인도청구는 부동산의 점유자가 정당한 권원 없이 건물을 점유하고 있을 때, 소유자나 임대인이 해당 부동산의 반환을 요구하는 법적 절차입니다.
일반적으로는 임대차계약 종료 이후 임차인이 퇴거를 거부하거나 지연하는 경우에 활용되며, 이와 함께 연체차임 또는 부당이득 반환청구가 병합되기도 합니다.
건물인도청구소송, ”차임 연체가 계속되면 계약 해지가 가능할까?“
민법은 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 경우, 임대인이 이를 사유로 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.
이 경우 임대인은 내용증명 등으로 해지의사를 명확히 밝히고, 이후에도 임차인이 퇴거하지 않으면 소송을 통해 건물 인도 및 연체금 반환을 청구할 수 있습니다.
특히 차임 미지급이 보증금 전액을 초과하는 경우, 보증금과 연체금이 상계되며 남은 금액에 대한 반환 청구가 가능하다는 점에서 실무상 중요한 쟁점이 됩니다.
건물인도청구소송, ”임차인의 주장은 어디까지 인정될까?“
소송에서 임차인 측은 흔히 다음과 같은 항변을 합니다.
1. 누수, 하자 등으로 인해 건물을 온전히 사용할 수 없었다.
2. 임대인이 유지보수를 소홀히 하였다.
3. 자비로 수선하거나 시설을 보강한 유익비를 반환받아야 한다.
4. 계약 갱신을 요청했으며 현재도 임차인으로서 권리가 있다.
그러나 이러한 주장이 인정되기 위해서는 구체적인 입증자료가 필요합니다. 단순한 주장만으로는 감액이나 손해배상이 인정되지 않으며, 실제 누수로 인해 사용·수익이 전면 불가능하거나, 시설 개선으로 건물 가치가 명백히 증가했음을 객관적으로 증명해야 합니다.
또한 계약 갱신에 대한 요구가 법적 요건을 갖추지 못한 경우, 임차인의 지위 주장은 받아들여지지 않습니다.
건물인도청구소송, 법원의 판단 기준은 무엇인가?
실무상 법원은 다음 기준을 중심으로 판단합니다.
– 계약 해지 통보가 적법한지 여부
– 연체 차임의 기간과 금액이 명확히 입증되는지 여부
– 건물 인도가 실제 이루어졌는지 여부
– 임차인의 주장이 단순 항변인지, 독자적 청구로서 인정될 수 있는지 여부
– 임차인의 지출이 진정한 유익비에 해당하는지 여부
누수 등 사소한 하자에 대해 법원은 “부분적인 사용·수익 제한”에 해당할 수는 있어도, 차임 전액 감액 사유로 인정되지는 않는다는 입장이 일반적입니다. 따라서 임차인의 항변은 종종 기각되며, 오히려 임대인의 청구가 모두 인용되는 사례가 많습니다.
건물인도청구소송, ”판결 이후에는 어떻게 진행되는가?“
건물인도청구가 인용되면, 임대인은 확정 판결을 근거로 집행문 부여 및 강제집행을 신청할 수 있습니다. 임차인이 자진하여 퇴거하지 않는다면 집행관을 통해 퇴거조치가 가능하며, 미지급 차임에 대한 강제추심 또한 병행할 수 있습니다.
판결문에 가집행 선고가 붙은 경우에는 상대방의 항소 여부와 관계없이 판결 즉시 강제집행이 가능하므로, 시간적으로 더 신속한 대응이 가능합니다.
건물인도청구소송, ”소송 이외로 대응할 수 있는 방법은?“
실제로는 소송 진행 전에 내용증명 발송, 임대차계약 해지통보, 합의 시도 등의 절차를 통해 자발적인 퇴거와 지급을 유도하기도 합니다. 그러나 상대방이 버티거나 무리한 요구를 지속하는 경우에는, 오히려 조기 법적 대응이 시간과 비용을 줄이는 길이 될 수 있습니다.
특히 임차인이 점유 중인 부동산을 제3자에게 사용케 하거나 명의만을 바꾸는 행위가 이루어질 경우, 사전에 이를 차단하고 권리를 보전하기 위한 가처분이나 형사고소 등의 조치도 검토될 수 있습니다.
임대차관계에서 계약 해지 후에도 무단 점유가 지속되거나 차임 회수가 불가능한 상황은 매우 흔합니다. 이럴 경우 감정적으로 대응하기보다는, 계약과 관련된 모든 자료를 정리한 후 법적으로 인정받을 수 있는 구조로 문제를 풀어가는 것이 가장 중요합니다.
임대인으로서 권리를 회복하고자 한다면, 임대차계약서, 차임 입금 내역, 해지 통보서 등 핵심 자료를 정리한 후, 경험 있는 변호사의 조력을 통해 건물인도청구와 차임 회수 절차를 신속히 밟는 것이 가장 확실한 방법입니다.
그러므로 건물인도청구소송과 관련하여 분쟁이 발생하였다면, 이때는 좋은 결과를 도출하기 위해서라도 성공사례와 감사후기로 실력이 보장된 “민사 전문 변호사”에게 상담을 요청하셔서 조력을 받으시길 바랍니다.