건물철거금지가처분 → 결과 : ‘전부 기각’ 판결
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<< 사실관계 >>
이번 사건에서 상대방 측은 시공사가 하자가 발생한 건물에 대해 철거 작업을 시도하고 있다고 주장하며, 이를 중단시키기 위해 법원에 ‘건물훼손 및 철거금지가처분’을 신청하였습니다.
특히, 상대방(채권자)은 본안에서 손해배상청구소송을 제기한 상태였고, “시공사가 건물을 철거하면 하자 감정이 불가능해지고 공정한 재판을 받을 권리가 침해된다”며, 시공사가 건물을 철거하지 못하도록 금지시켜 달라고 주장까지 하는 상황이었는데요.
<< 건설 전문 강경두 변호사의 조력 및 결과 >>
먼저 강경두 변호사는 사건 초기부터 다음과 같은 핵심 전략을 세우고 대응에 나섰습니다.
① ‘가처분’ 자체의 법적 요건 부재 지적
본안소송의 쟁점은 손해배상채권인데, 채권자가 주장한 피보전권리는 “재판이익 침해의 제거”라는 비교적 추상적인 개념에 불과했던 만큼, 이를 짚으며, 임시의 지위를 정하는 가처분의 본안이 될 수 있는 ‘다툼 있는 권리관계’조차 인정되지 않는다고 반박했습니다.
② 당사자의 처분권한 부재 강조
해당 부동산의 실질적인 소유권은 신탁회사와 제3자인 투자자 측에 있었고, 채권자와 채무자 모두는 이 사건 토지 및 건물에 대해 사법상 권리를 가지지 않은 상태였기에, 이를 입증하며, 당사자들 간에 “철거를 금지할 권리” 자체가 존재하지 않는다고 주장했습니다.
③ 상계 주장 및 하자 관련 주장에 대한 구체적 반박
상대방은 “기존의 손해배상채권으로 대출채권과 상계되었기에 신탁재산에 대한 공매 및 철거는 무효”라고 주장했지만, 강경두 변호사는 도급인 지위가 신탁회사로 이미 이전되었고 하자의 귀책 사유도 불분명하며 주장하는 손해액 또한 확정되기 어렵다는 점 을 명확히 지적했습니다.
즉, 하자 발생 자체가 확정된 사실이 아니며, 손해액 또한 추정일 뿐이라는 점을 강조하며, 상계 주장을 논리적으로 반박한 것이며, 이를 통해 좋은 결과를 도출할 수 있도록 조력하였습니다.
④ 실제 철거 금지가 초래할 불이익 부각
가처분이 받아들여질 경우, 실제 소유자와 시공사의 재산권 행사에 중대한 제약이 발생하고, 향후 프로젝트 전반의 일정과 자산 가치에 직접적인 손해가 초래된다는 점도 설득력 있게 제시하였습니다.
그 결과 법원에서는 강경두 변호사의 주장을 모두 받아들여, 채권자의 철거금지가처분 신청을 전부 기각하였고, “채권자와 채무자 모두 건물 소유권이 없어 처분권이 없으며, 주장하는 권리는 다툼 있는 권리관계로 보기 어렵다”는 판단을 명확히 밝히며, 시공사의 입장을 전폭 수용하였습니다.
건물철거금지가처분, “언제 주로 사용할까요?”
‘철거금지가처분’이란, 건물이나 토지 등 특정 부동산에 대해 상대방이 철거나 훼손 등의 행위를 하지 못하도록 임시로 제한하는 법원의 명령이며, 일반적으로 아래와 같은 상황에서 활용됩니다.
• 건물 하자나 책임 문제로 소송 중일 때, 감정을 위해 보존할 필요가 있는 경우
• 점유나 소유권 분쟁 중, 상대방이 건물을 철거하려는 경우
• 재건축·재개발 사업에서 조합과 세입자 사이의 분쟁이 발생한 경우
특히, 여기서 중여한 점은 이러한 가처분은 ‘임시의 지위를 정하는 가처분’으로 분류되며, 신청인은 법원에 “자신의 권리를 보호하기 위해 철거를 막아야 한다”는 점을 소명해야 함을 명심해야 합니다.
건물철거금지가처분, “법원은 어떤 요건을 볼까요?”
법원에서는 3가지 요건을 중점적으로 보고 가처분을 결정합니다.
① 다툼 있는 권리관계 (본안)
단순한 감정이나 주장만으로는 부족하고, 소송에서 다투는 대상이 되는 ‘실질적 권리’가 존재해야 합니다. 예를 들어 단순한 이해관계자에 불과하거나, 이미 소유권·계약상 지위를 상실한 경우라면 인정되기 어렵습니다.
② 현재의 손해 또는 급박한 위험
철거가 이루어질 경우 회복하기 어려운 손해가 발생한다는 점을 입증해야 합니다. 예컨대 감정이 불가능해져 손해배상청구가 사실상 무력화된다든지, 복구가 불가능한 구조물이 파괴된다든지 하는 구체적 사정이 요구됩니다.
③ 필요성과 균형
가처분이 인용되었을 때 상대방이 받게 될 피해가 더 크다면, 법원은 가처분을 허용하지 않습니다. 특히 실제 소유자나 제3자의 재산권을 침해할 위험이 있는 경우, 가처분은 매우 제한적으로만 인용됩니다.
이처럼 가처분은 임시 조치에 불과하지만, 그 효과는 상당히 강력합니다.
특히 부동산 관련 분쟁에서 가처분이 인용되면, 수개월 또는 수년 동안 상대방의 재산 행위를 막을 수 있기 때문에, 권리 주장에 앞서 책임과 요건도 신중히 따져보는 것이 매우 중요한데요.
그러므로 가처분과 관련하여 분쟁이 발생하였다면, 이를 원만하게 해결하기 위해서라도 성공사례와 감사후기로 실력이 보장된 “건설 전문 강경두 변호사”에게 상담을 요청하셔서 법률적인 조력을 받으시길 바랍니다.