안녕하세요. 브라이튼 법률사무소, ‘신탁·부동산 전문 강경두 변호사’입니다
| [브라이튼 법률사무소 – 신탁전문강경두 변호사] |
| 🔹 사법시험 56회 출신, 10년 이상의 신탁전문변호사 |
| 🔹 도시정비전문관리사 1급 보유, 재개발·재건축 등 정비사업 자문 경험 |
| 🔹 부동산·건설·신탁 사건 다수 수행, 브라이튼 법률사무소 대표 변호사 |
공동소유인데 임대료는 한 사람만 받고 있다면 어떻게 해야 할까요?
형제·자매나 가족과 주택 또는 상가를 공동소유하고 있는데
특정 공유자가 임대차계약을 체결하고 월세를 혼자 받아가는 경우가 있습니다.
지분을 가지고 있으면서도 임대수익을 전혀 받지 못했다면
그동안의 수익을 돌려받을 수 있는지 고민하게 됩니다.
공유자는 원칙적으로 자신의 지분 비율에 따라 공유물 전체를 사용·수익할 권리가 있습니다.
따라서 특정 공유자가 정당한 근거 없이 다른 공유자의 몫까지 수익을 독점했다면
부당이득반환청구를 통해 정산할 수 있는지 검토할 필요가 있습니다.
부당이득반환청구, 공유자의 임대수익에도 가능할까요?
민법은 법률상 원인 없이 다른 사람의 재산으로 이익을 얻고
그로 인해 상대방에게 손해를 발생시킨 경우 그 이익을 반환하도록 정하고 있습니다.
또한 각 공유자는 공유물 전부를 지분 비율에 따라 사용하고 수익할 수 있습니다.
특정 공유자가 공동소유 부동산에서 발생한 이익을 독점하고
다른 공유자가 자신의 지분에 따른 수익을 얻지 못했다면
부당이득 문제가 발생할 수 있습니다.
중요한 것은 단순히 임대료를 한 사람이 받았다는 사실이 아니라,
해당 공유자가 그 수익을 전부 보유할 법률상 근거가 있었는지를 확인하는 것입니다.
공유자 사이에 임대수익을 한 명에게 귀속시키기로 한 약정이 있거나
별도의 관리방법이 정해져 있었다면 판단이 달라질 수 있습니다.
부당이득반환청구, 지분만큼 임대료를 받을 수 있을까요?
공유자는 자신의 지분 비율에 따라 공유물을 사용·수익할 수 있으므로
실제 임대수익 역시 지분관계가 중요한 판단 기준이 됩니다.
예를 들어 2분의 1 지분을 가진 공유자가 있음에도
다른 공유자가 제3자에게 부동산을 임대하고 임대료 전액을 계속 받아왔다면
실제 임대료와 각자의 지분, 공유자 사이의 약정 등을
토대로 반환 범위를 검토할 수 있습니다.
대법원도 일부 공유자가 공유물을 배타적으로 사용·수익해
다른 공유자가 전혀 사용·수익하지 못한 경우에는
자신의 지분 범위에 해당하는 부분을 사용했다는 이유만으로
부당이득 문제가 없어지는 것은 아니라는 취지로 판단하고 있습니다.
다만 실제 제3자 임대에서 발생한 임대수익을 정산하는 사건에서는
임대차계약의 체결 경위와 임대료 수령 내역,
관리에 관한 합의 등을 구체적으로 확인해야 합니다.
부당이득반환청구 전 무엇을 확인해야 할까요?
① 공유지분 확인
등기사항증명서를 통해 각 공유자의 정확한 지분을 확인합니다.
공유지분이 변동된 적이 있다면 각 기간별 지분도 구분할 필요가 있습니다.
② 임대차계약 확인
누가 임차인과 계약했는지, 보증금과 월세가 얼마인지, 임대차기간은 언제부터인지 확인합니다.
임대차계약서가 없다면 임차인의 지급내역이나 실제 점유관계 등 다른 자료도 살펴봐야 합니다.
③ 임대료 수령내역 확인
특정 공유자가 실제로 얼마의 임대료를 받았는지가 중요합니다.
계좌거래내역, 임차인의 송금자료, 세금 관련 자료 등을 통해 기간별 수익을 정리해야 합니다.
④ 공유자 사이의 합의 확인
특정 공유자에게 임대와 수익관리를 맡겼는지,
임대료를 특정인에게 귀속시키기로 했는지 등을 확인해야 합니다.
이러한 약정이 있다면 부당이득의 성립과 반환 범위에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 관리비용과 정산범위 검토
임대수익만 계산해서 반환액이 결정되는 것은 아닙니다.
특정 공유자가 재산세, 수선비, 관리비 등 공동부동산을 유지하기 위한
비용을 부담했다면 해당 비용의 성격과 부담관계도 함께 검토해야 합니다.
부당이득반환청구 금액은 어떻게 정할까요?
실제 제3자에게 임대한 사건이라면
우선 임대차계약에서 발생한 임대료와 각 공유자의 지분을 확인하는 것이 중요합니다.
여기에 임대수익 귀속에 관한 별도 합의와
필요한 비용 지출 등을 반영해 반환 범위를 검토합니다.
반면 제3자에게 임대한 것이 아니라 특정 공유자가 부동산을 직접 독점 사용했다면
실제 임대료 수입이 존재하지 않을 수 있습니다.
이때는 해당 부동산의 객관적인 임료 상당액을 기준으로
부당이득 범위를 판단하는 문제가 발생할 수 있어 두 상황을 구분해야 합니다.
부당이득반환청구와 관련해 자주 묻는 질문은? – FAQ
Q. 부당이득반환청구로 과거에 받은 임대료도 정산할 수 있나요?
과거 특정 공유자가 실제로 임대수익을 독점했다면 해당 기간의 임대차관계와
지분, 수익 귀속에 관한 합의를 확인해 반환청구 가능성을 검토할 수 있습니다.
오래된 수익까지 청구하려는 경우에는 소멸시효 문제도 함께 확인해야 합니다.
Q. 부당이득반환청구는 지분만 있으면 바로 인정되나요?
지분을 보유하고 있다는 사실만으로 반환액이 자동으로 결정되는 것은 아닙니다.
상대방이 얻은 이익과 자신의 손해, 그 이익을 상대방이 보유할 법률상 원인이 있는지를 구체적으로 살펴봐야 합니다.
Q. 임대료를 받은 공유자가 관리비도 혼자 냈다면 어떻게 되나요?
관리비나 수선비, 세금 등을 실제로 부담했다면
비용의 성격과 공유자 사이의 부담관계를 확인해야 합니다.
임대수익과 비용을 각각 구분한 뒤 최종적인 정산 범위를 검토하는 것이 필요합니다.
왜 강경두 변호사를 선택해야 할까요?
강경두 변호사는 제56회 사법시험에 합격하고 사법연수원 제46기를 수료했으며
현재 브라이튼 법률사무소 대표변호사로 활동하고 있습니다.
다수의 건설·개발사 및 금융기관 자문 경험과
서울중앙지방법원 민사조정위원 활동 경험이 있으며
도시정비전문관리사 1급을 보유하고 있습니다.
공유부동산의 부당이득반환청구처럼 지분관계와 임대수익,
비용정산이 함께 문제되는 사건에서는 실제 자금 흐름과
공유자 사이의 법률관계를 구분해 살펴보는 것이 중요합니다.
임대수익뿐 아니라 전체 정산구조를 확인해야 합니다
공동소유 부동산에서 특정 공유자가 임대료를 혼자 받아왔다고 해서
반환금액이 단순히 ‘전체 임대료 × 지분율’로 확정되는 것은 아닙니다.
임대차계약의 내용과 실제 수령액, 공유자 사이의 합의,
비용 부담관계를 함께 확인해야 합니다.
등기사항증명서와 임대차계약서, 임대료 입금자료,
세금·관리비·수선비 자료를 시간순으로 정리하는 것이 우선입니다.
장기간 임대수익을 받지 못하고 있다면 부동산·민사 분야를 다루는 변호사와
부당이득반환청구의 성립 여부와 실제 정산 범위를
구체적으로 점검하는 것이 도움이 될 수 있습니다.