부동산명의신탁 가압류, ‘10억원’ 배상받은 해결사례
*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.
<< 사실관계 >>
A라는 업체는 국가에서 추진 중인 개발사업을 맡아 토지를 개발하고,
그 위에 공사를 진행하고 있던 도중 의뢰인 외 3명의 사람들이
A라는 업체가 공사하고 있는 미등기 토지를 매수하였습니다.
하지만, A라는 업체는 의뢰인 외 3명의 사람들이 토지를 인수하자,
이에 대한 보상금을 제공하지 않기 위해 신탁사와 계약을 맺고,
당시 개발사업의 권리 등을 모두 양도하게 되었는데요.
그리고 이러한 상황으로 인해 의뢰인 외 3명의 사람들은
총 10억원에 달하는 금전적인 손해를 입게 되었고,
당시 발생했던 문제를 해결하고자, 다양한 방법을 모색하여 준비하였습니다.
이에 의뢰인 외 3명의 사람들은 신탁사에게 소유권이전등기청구권 및
채권 가압류를 신청하기 위해 “부동산 전문 강경두 변호사”를 찾아와
도움을 요청하였고, 사실관계를 파악하기 위해 상담을 진행하였는데요.
<< 부동산 전문 강경두 변호사의 조력 >>
상담을 진행해 본 결과 의뢰인 외 3명의 사람들이 가지고 있던
매매대금잔대금 채권을 채권자대위로서 행사하여,
양수인의 신탁사에 대한 소유권등기청구권 및 채권 가압류를 진행하기로 결정하였습니다.
그래서 당시 본 변호인은 A라는 업체와 신탁회사와의 신탁 등기 접수일,
접수번호, 신탁원부의 번호도 별지목록으로 기재하여
법원에 제출하는 등 채권 가압류를 신청하기 위해 노력하였는데요.
그리고 이러한 노력으로 다행히도 채권 가압류는 신청되게 되었고,
그로 인해 신탁사에서는 아무런 권리도 행사하지 못하자,
공사에 자칠이 생긴 A라는 업체는 의뢰인에게 협상을 요구하였습니다.
<< 부동산 전문 강경두 변호사의 결과 >>
그 결과 A라는 업체는 해방공탁을 진행하여,
권리를 되찾기 위해 의뢰인 외 3명의 사람들에게 10억원의 금전을 지급하였고,
다행히도 모든 채권을 반환받은 의뢰인들은 좋은 결과를 얻을 수 있었습니다.
부동산명의신탁 가압류, 언제 필요하고 어떻게 진행해야 할까요?
부동산 관련 채권을 회수하려고 했는데
채무자 명의로 된 부동산이 보이지 않는 경우가 있습니다.
확인해 보면 이미 부동산이 신탁회사 앞으로 이전되어 있는 사례도 적지 않습니다.
이때 많은 분들이 신탁부동산에 바로 강제집행을
할 수 있다고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않습니다.
신탁계약에 따라 소유권이 신탁회사로 이전된 경우에는 일반적인 방법으로
부동산 자체에 대한 강제집행을 진행하기 어려운 경우가 많습니다.
그래서 검토되는 절차 중 하나가 바로 소유권이전등기청구권에 대한 가압류입니다.
다만 이는 부동산 자체를 가압류하는 것이 아니라 채무자가
가지고 있는 권리에 대해 가압류를 하는 절차라는 점을 먼저 이해할 필요가 있습니다.
부동산명의신탁 가압류, 어떤 경우 신청할 수 있을까요?
실무에서 가장 중요한 부분은 채권의 성격입니다.
소유권이전등기청구권 가압류는 금전채권을 보전하기 위한 절차입니다.
따라서 다음과 같은 경우에 검토될 수 있습니다.
① 금전채권 존재
② 채무자의 권리 보유
③ 신탁부동산 관련 권리 확인
④ 장래 강제집행 필요성
반대로 부동산 소유권 이전 자체를 구하거나 특정 권리를
확보하기 위한 목적이라면 가압류가 아니라 가처분이 검토될 수 있습니다.
즉 금전채권인지 여부에 따라 가압류와 가처분이 구분되는 구조입니다.
부동산명의신탁 가압류 신청 전 무엇을 확인해야 할까요?
가압류를 신청하기 위해서는 단순히 채권만 있다고 해서 되는 것은 아닙니다.
실무에서는 신탁관계와 권리관계를 먼저 확인하게 됩니다.
대표적으로 다음 자료가 필요합니다.
① 부동산등기사항증명서
② 신탁등기 접수일
③ 신탁등기 접수번호
④ 신탁원부 정보
특히 신탁원부는 권리관계를 파악하는 핵심 자료입니다.
신탁의 종류와 내용에 따라 권리 구조가 달라질 수 있기 때문입니다.
실무에서는 이러한 내용을 별지목록에 기재해 법원에 제출하게 됩니다.
따라서 신청 전에 관련 서류를 충분히 확보하는 과정이 중요합니다.
부동산명의신탁 가압류, 법원은 무엇을 검토할까요?
가압류는 상대방 재산권을 제한하는 절차입니다.
그래서 법원도 비교적 신중하게 판단합니다.
실무상 주요 검토 요소는 다음과 같습니다.
① 채권 존재 여부
② 보전 필요성
③ 권리관계 명확성
④ 신청 자료의 충실성
특히 채무자가 재산을 처분할 위험이 있는지,
향후 강제집행이 어려워질 가능성이 있는지를 중요하게 검토합니다.
또한 가압류 대상이 되는 권리가 실제 존재하는지도 함께 확인하게 됩니다.
부동산명의신탁 가압류, 자주 묻는 질문을 살펴볼까요?
1.신탁회사 명의로 되어 있으면 가압류가 불가능한가요?
부동산 자체에 대한 강제집행은 제한될 수 있지만,
사안에 따라 소유권이전등기청구권 가압류가 검토될 수 있습니다.
2.가압류와 가처분은 무엇이 다른가요?
금전채권을 보전하는 경우에는 가압류, 금전 외 권리를
보전하는 경우에는 가처분이 일반적으로 검토됩니다.
3.계약서만 있으면 바로 가압류가 가능한가요?
채권 존재와 보전 필요성 등을 함께 입증해야 하므로
관련 자료를 종합적으로 준비할 필요가 있습니다.
4.가압류가 기각되면 다시 신청할 수 있나요?
사안에 따라 다르지만 동일한 자료와 사유만으로 재신청하는 것은 쉽지 않을 수 있습니다.
부동산명의신탁 가압류, 결국 중요한 것은 권리 구조 파악입니다
부동산명의신탁 가압류는 일반적인 부동산 가압류와는 구조가 다릅니다.
신탁부동산 자체가 아니라 채무자가 가진 권리를 대상으로 하는 절차이기 때문입니다.
따라서 단순히 채권이 있다는 사실만으로 접근하기보다
신탁관계와 권리 구조를 먼저 확인해야 합니다.
결국 중요한 것은 채권의 성격, 신탁 내용, 소유권이전등기청구권
존재 여부를 객관적인 자료로 정리하고 적절한 보전 절차를 선택하는 것입니다.
초기 단계에서 권리관계를 정확히 분석하는 과정이
이후 채권 회수 가능성에도 큰 영향을 미칠 수 있습니다.