※판결요지※
건물 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권의 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다. 그런데 민법 제643조에서 정한 지상물매수청구권은 이른바 형성권이므로, 그 행사로써 곧바로 임대인과 임차인 사이에 임차 토지 지상의 건물에 관하여 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생한다. 따라서 지상물매수청구의 대상이 된 건물의 매수가격에 관하여 당사자 사이에 의사합치가 이루어지지 않았다면, 법원은 위와 같은 여러 사정을 종합적으로 고려하여 인정된 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립하였음을 인정할 수 있을 뿐, 그와 같이 인정된 시가를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수는 없다.
※판례평석※
민법 제643조는 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 토지를 임차한 경우에 임대차기간이 만료되면 건물의 소유자(임차인)는 지상 건물에 대한 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로서, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있습니다. 그런데 만약 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대하였다면, 토지 소유자는 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없습니다(대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449, 72456 판결).
이러한 지상물매수청구권은 형성권인데, 형성권이란 권리자의 일방적 의사표시에 의하여 법률관계의 발생 ·변경 ·소멸 등의 변동을 발생시키는 권리입니다. 즉 지상물매수청구권을 행사하면 지상물에 대한 매매계약이 체결되는 것입니다. 사안에서는 지상물매수청권을 행사하면 지상물에 대한 가격은 어떻게 정해지는지, 이를 법원이 직권으로 증감할 수 있는지 문제되었습니다.
원심은 1심 감정인이 평가한 금액에서 이를 감액하였으나, 대법원은 원심을 파기하면서 지상물매수청구권의 행사로 인해 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결 되었으므로, 법원이 이를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수는 없다고 판시하였습니다. 지상물매수청권의 성격, 매수가격의 결정방법, 법원의 직권조정의 가부에 대한 의미있는 판결이었습니다.
판례평석
[부동산] 판례평석-대법원 2024. 4. 12 선고 2023다309020, 309037 판결 [토지인도ㆍ매매대금]
※판결요지※
건물 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권의 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다. 그런데 민법 제643조에서 정한 지상물매수청구권은 이른바 형성권이므로, 그 행사로써 곧바로 임대인과 임차인 사이에 임차 토지 지상의 건물에 관하여 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생한다. 따라서 지상물매수청구의 대상이 된 건물의 매수가격에 관하여 당사자 사이에 의사합치가 이루어지지 않았다면, 법원은 위와 같은 여러 사정을 종합적으로 고려하여 인정된 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립하였음을 인정할 수 있을 뿐, 그와 같이 인정된 시가를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수는 없다.
※판례평석※
민법 제643조는 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 토지를 임차한 경우에 임대차기간이 만료되면 건물의 소유자(임차인)는 지상 건물에 대한 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로서, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있습니다. 그런데 만약 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대하였다면, 토지 소유자는 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없습니다(대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449, 72456 판결).
이러한 지상물매수청구권은 형성권인데, 형성권이란 권리자의 일방적 의사표시에 의하여 법률관계의 발생 ·변경 ·소멸 등의 변동을 발생시키는 권리입니다. 즉 지상물매수청구권을 행사하면 지상물에 대한 매매계약이 체결되는 것입니다. 사안에서는 지상물매수청권을 행사하면 지상물에 대한 가격은 어떻게 정해지는지, 이를 법원이 직권으로 증감할 수 있는지 문제되었습니다.
원심은 1심 감정인이 평가한 금액에서 이를 감액하였으나, 대법원은 원심을 파기하면서 지상물매수청구권의 행사로 인해 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결 되었으므로, 법원이 이를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수는 없다고 판시하였습니다. 지상물매수청권의 성격, 매수가격의 결정방법, 법원의 직권조정의 가부에 대한 의미있는 판결이었습니다.