안녕하세요. 브라이튼 법률사무소, ‘신탁·부동산 전문 강경두 변호사’입니다
| [브라이튼 법률사무소 – 신탁전문강경두 변호사] |
| 🔹 사법시험 56회 출신, 10년 이상의 신탁전문변호사 |
| 🔹 도시정비전문관리사 1급 보유, 재개발·재건축 등 정비사업 자문 경험 |
| 🔹 부동산·건설·신탁 사건 다수 수행, 브라이튼 법률사무소 대표 변호사 |
임대차기간이 끝났는데 임차인이 나가지 않는다면 어떻게 해야 할까요?
상가 임대차기간이 끝나 새로운 임차인을 구하거나 점포를 직접 사용하려는데
기존 임차인이 “계약갱신요구권이 있다”며 퇴거를 거부하면
임대인 입장에서는 난감할 수 있습니다.
계약서에 적힌 기간이 끝났다는 이유만으로
곧바로 상가 명도소송을 제기하면 된다고 생각하기 쉽지만,
상가임대차에서는 임차인의 계약갱신요구권과 묵시적 갱신 여부를 먼저 확인해야 합니다.
실제로 임차인에게 적법한 갱신요구권이 남아 있다면
단순한 기간 만료만으로 계약 종료를 주장하기 어려울 수 있습니다.
반대로 갱신요구권 행사기간이 지났거나
법에서 정한 갱신거절 사유가 있다면 명도 가능성을 검토할 수 있습니다.
계약기간이 끝나면 무조건 상가 명도소송이 가능할까요?
현행 상가건물 임대차보호법은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지
계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인이 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다.
계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해
전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.
| [상가건물 임대차보호법 제10조] |
| 임차인은 법에서 정한 기간에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년의 범위에서 행사할 수 있습니다. |
따라서 상가 명도소송을 준비한다면 계약기간이 끝났다는 사실뿐 아니라
최초 임대차가 언제 시작됐는지, 임차인이 언제 갱신을 요구했는지,
갱신을 거절할 법적 사유가 있는지를 함께 확인해야 합니다.
특히 3기의 차임액에 해당할 정도로 차임을 연체한 사실,
임대인 동의 없는 전대, 고의·중과실에 따른 건물 파손,
일정한 철거·재건축 사유 등 법에서 정한 사정이 있다면 갱신을 거절할 수 있습니다.
상가 명도소송 전 무엇부터 확인해야 할까요?
① 최초 임대차와 갱신 내역 확인
현재 계약서 한 장만 보는 것이 아니라
최초 계약일부터 지금까지의 임대차기간을 확인해야 합니다.
재계약서와 갱신계약서가 여러 장이라면
전체 계약관계를 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.
② 임차인의 갱신요구 시점 확인
임차인이 실제로 계약갱신을 요구했는지,
그 의사가 언제 임대인에게 전달됐는지를 살펴봐야 합니다.
법정 기간 내 적법한 갱신요구가 있었다면
단순한 계약기간 만료만으로 상가 명도소송을 진행하기 어려울 수 있습니다.
③ 갱신거절 사유 검토
임차인의 갱신요구권이 남아 있더라도 법에서
정한 갱신거절 사유가 있다면 별도로 판단해야 합니다.
월세 입금내역, 전대 여부, 계약 위반 내용 등 객관적인 자료를 확보하는 것이 중요합니다.
④ 묵시적 갱신 여부 확인
임대인이 법정 기간 내 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않았다면
전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 문제될 수 있습니다.
현행법은 이 경우 존속기간을 1년으로
규정하고 있으므로 과거에 어떤 통지가 오갔는지도 확인해야 합니다.
⑤ 종료 통보와 명도 절차 준비
임대차 종료가 인정된다면 점포 반환을 요구하고 실제 점유자를 확인해야 합니다.
임차인이 계속 퇴거를 거부한다면 상가 명도소송을 제기하고,
소송 중 제3자에게 점유가 이전될 우려가 있다면 점유이전금지가처분도 함께 검토할 수 있습니다.
판결 이후에도 임차인이 자진해서 점포를 인도하지 않는다면
별도의 부동산 인도 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.
계약갱신 문제에서 무엇을 주의해야 할까요?
임대인이 계약기간 만료 후에도
임차인의 영업을 그대로 두면 갱신 여부가 새로운 쟁점이 될 수 있습니다.
대법원 역시 임대차기간이 끝난 뒤 임차인이 계속 사용·수익하는 상황에서
임대인이 상당한 기간 내 이의를 하지 않았다면
민법상 묵시적 갱신이 문제될 수 있다고 보고 있습니다.
단순히 차임 증액을 요구했다는 사정만으로
임대차를 종료하겠다는 의사가 있었다고 단정하기 어렵다고 판단한 사례도 있습니다.
따라서 상가 명도소송에서는 계약 만료일만 확인할 것이 아니라
종료 의사가 어떻게 표시됐고 이후 당사자들이 어떤 행동을 했는지까지 살펴봐야 합니다.
상가 명도소송과 관련해 자주 묻는 질문은? – FAQ
Q. 상가 명도소송은 계약기간만 끝나면 바로 가능한가요?
계약기간이 만료됐더라도 임차인의 계약갱신요구권 행사나 묵시적 갱신 여부를 먼저 확인해야 합니다.
임대차가 적법하게 종료됐는지를 판단한 뒤 점포 인도청구를 검토하는 것이 중요합니다.
Q. 상가 명도소송에서 임차인이 갱신을 요구하면 무조건 받아줘야 하나요?
항상 그런 것은 아닙니다. 전체 임대차기간과 갱신요구 시점뿐 아니라
3기 차임 연체, 무단전대 등 법정 갱신거절 사유가 존재하는지도 함께 확인해야 합니다.
Q. 상가 명도소송 전에 점유이전금지가처분도 해야 하나요?
모든 사건에서 필요한 것은 아닙니다. 다만 현재 임차인이 제3자에게 점포를 넘길 가능성이 있거나
실제 점유관계가 불분명하다면 판결 후 집행 문제를 고려해 가처분 필요성을 검토할 수 있습니다.
왜 강경두 변호사를 선택해야 할까요?
강경두 변호사는 제56회 사법시험에 합격하고 사법연수원 제46기를 수료했으며
현재 브라이튼 법률사무소 대표변호사로 활동하고 있습니다.
우미건설·두산건설·신한종합건설 등 건설사 자문 경험과
서울중앙지방법원 민사조정위원 활동 경력이 있으며
도시정비전문관리사 1급을 보유하고 있습니다.
상가 명도소송에서는 임대차 종료 여부뿐 아니라 계약갱신요구권,
실제 점유관계와 강제집행까지 연결해 검토하는 것이 중요합니다.
계약 만료보다 임대차가 실제 종료됐는지가 중요합니다
상가 명도소송을 준비할 때 계약서의 종료일만 보고 퇴거를 요구하면
임차인의 계약갱신요구권이나 묵시적 갱신 주장과 충돌할 수 있습니다.
특히 새로운 임대차계약이나 매각 일정이 예정돼 있다면
명도 지연으로 추가적인 분쟁이 발생할 가능성도 고려해야 합니다.
최초 임대차계약서부터 갱신 내역, 월세 지급내역,
갱신·거절 통지자료까지 먼저 정리해야 합니다.
임차인이 갱신을 주장하며 퇴거를 거부하고 있다면
부동산 분야를 다루는 변호사와 임대차 종료 여부부터
상가 명도소송 및 인도 강제집행까지 필요한 절차를 검토하는 것이 도움이 될 수 있습니다.
[명도소송, 임차인이 나가지 않는다면 건물을 어떻게 인도받을 수 있을까요?]