안녕하세요. 브라이튼 법률사무소, ‘신탁·부동산 전문 강경두 변호사’입니다
| [브라이튼 법률사무소 – 부동산전문강경두 변호사] |
| 🔹 사법시험 56회 출신, 10년 이상의 신탁전문변호사 |
| 🔹 도시정비전문관리사 1급 보유, 재개발·재건축 등 정비사업 자문 경험 |
| 🔹 부동산·건설·신탁 사건 다수 수행, 브라이튼 법률사무소 대표 변호사 |
상가 임대차보호법, 계약이 끝났다고 바로 나가야 할까요?
한 자리에서 오랫동안 영업하며 단골과 상권을 만들어 왔는데
임대인이 갑자기 계약기간 만료를 이유로 재계약을 거절한다면 당황스러울 수 있습니다.
새로운 점포를 구하는 문제뿐 아니라 인테리어 비용,
시설투자, 거래처와 영업기반까지 영향을 받을 수 있기 때문입니다.
하지만 계약기간이 끝난다는 이유만으로
임대인이 언제나 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있는 것은 아닙니다.
상가 임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상황인지,
반대로 임대인에게 법에서 정한 갱신거절 사유가 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
상가 임대차보호법, 계약갱신은 언제 요구해야 할까요?
상가 임대차보호법상 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터
1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없다면 이를 거절하기 어렵습니다.
계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한
전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.
따라서 현재 계약의 만료일만 볼 것이 아니라
최초 계약일부터 지금까지 실제 임대차가 얼마나 지속됐는지를 계산해야 합니다.
갱신되는 임대차는 원칙적으로 기존 계약과 동일한 조건으로 이어지지만
차임과 보증금은 법에서 정한 범위와 요건에 따라 조정될 수 있습니다.
상가 임대차보호법, 임대인은 언제 갱신을 거절할 수 있을까요?
계약갱신요구권이 있다고 해서 모든 상황에서 재계약이 가능한 것은 아닙니다.
상가 임대차보호법은 일정한 사유가 존재하는 경우
임대인이 갱신을 거절할 수 있도록 정하고 있습니다.
① 3기 차임액에 이르는 연체
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.
현재 연체액뿐 아니라 과거 연체 사실이 문제되는 상황도 있으므로 월세 지급내역을 확인해야 합니다.
② 무단전대
임대인의 동의 없이 상가 전부 또는 일부를 다른 사람에게 전대한 경우입니다.
실제 영업자와 계약상 임차인이 다른 경우라면 사업자등록과 점포 운영관계까지 살펴볼 필요가 있습니다.
③ 고의·중과실에 의한 건물 파손
임차인이 상가를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우에도 갱신이 거절될 수 있습니다.
단순한 시설 노후나 통상적인 사용으로 발생한 손상과는 구분해야 합니다.
④ 철거·재건축 필요
계약 당시 구체적으로 고지된 철거·재건축 계획,
안전사고 우려가 있는 노후·훼손, 다른 법령에 따른 철거·재건축 등 법에서
정한 사유가 있는 경우에는 임대인이 점유를 회복해야 할 필요성이 인정될 수 있습니다.
이 밖에도 부정한 방법으로 임차했거나 임차인의 의무를 현저하게 위반하는 등
임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는지도 판단 대상이 됩니다.
상가 임대차보호법, 계속 영업하려면 어떻게 대응해야 할까요?
임대인으로부터 계약 종료나 퇴거 통보를 받았다면
감정적으로 대응하기보다 계약관계를 먼저 정리해야 합니다.
① 최초 계약일과 갱신기간 정리
최초 임대차계약부터 현재까지 작성된
계약서를 모아 전체 임대차기간이 10년을 넘었는지 확인합니다.
② 갱신요구 의사 명확히 전달
계약갱신을 원한다면 법정 기간 안에 임대인에게 갱신 의사를 명확하게 전달하는 것이 중요합니다.
이후 분쟁에 대비해 문자, 메신저, 내용증명 등 전달 사실을 확인할 수 있는 자료를 남겨두는 방법을 검토할 수 있습니다.
③ 갱신거절 사유 확인
임대인이 단순히 “계약이 끝났다”고 말하는 것인지,
월세 연체나 무단전대, 철거·재건축 등 구체적인 사유를 주장하는지 구분해야 합니다.
④ 임대료 지급자료 확보
계좌이체 내역과 영수증 등을 통해 차임 지급내역을 정리합니다.
과거 연체가 있었다면 연체 시기와 금액,
이후 지급 여부까지 시간순으로 확인하는 것이 필요합니다.
⑤ 퇴거 요구의 법적 근거 검토
임대인이 명도소송을 제기한다고 하더라도 임대차가 적법하게 종료됐는지와
임차인의 갱신요구권이 인정되는지가 중요한 쟁점이 됩니다.
계약서와 통지자료를 기준으로 대응 방향을 정리해야 합니다.
상가 임대차보호법과 관련해 자주 묻는 질문은? – FAQ
Q. 상가 임대차보호법상 계약갱신요구권은 몇 년까지 가능한가요?
최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.
다만 개별 계약의 체결 시기와 갱신 과정에 따라 적용관계를 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.
Q. 상가 임대차보호법상 건물주가 직접 사용한다면 갱신을 거절할 수 있나요?
임대인이 직접 사용하겠다는 사정만으로 법에서 정한
갱신거절 사유가 당연히 충족된다고 단정하기는 어렵습니다.
실제로 어떤 사유를 근거로 갱신을 거절하는지 확인해야 합니다.
Q. 상가 임대차보호법상 갱신요구는 말로 해도 되나요?
갱신 의사표시의 방식과 효력은 구체적인 상황을 살펴봐야 하지만
분쟁이 예상된다면 언제 어떤 내용으로 갱신을 요구했는지를 입증할 자료를 확보하는 것이 중요합니다.
문자나 내용증명 등 기록이 남는 방식을 검토할 수 있습니다.
왜 강경두 변호사를 선택해야 할까요?
강경두 변호사는 제56회 사법시험에 합격하고 사법연수원 제46기를 수료했으며
현재 브라이튼 법률사무소 대표변호사로 활동하고 있습니다.
다수의 건설·개발사 및 금융기관 자문 경험과
서울중앙지방법원 민사조정위원 활동 경험이 있으며
도시정비전문관리사 1급을 보유하고 있습니다.
상가 임대차보호법 분쟁에서는 계약기간뿐 아니라
갱신요구 시점, 임대인의 거절 사유, 차임 지급내역과
실제 점유관계를 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
퇴거 통보를 받았다면 계약관계부터 확인해야 합니다
장기간 영업해 왔더라도 계약갱신요구권이 자동으로 인정되는 것은 아니며,
반대로 계약기간이 끝났다는 이유만으로 곧바로 퇴거해야 한다고 단정할 수도 없습니다.
임대차계약서와 갱신계약서, 월세 지급내역,
임대인과 주고받은 문자·메신저, 퇴거 또는 갱신거절 통지 등을 먼저 정리해야 합니다.
영업을 계속하려는 상황이라면 임대인의 퇴거 요구에 대응하기 전에
상가 임대차 분쟁을 다루는 변호사와 갱신요구권 행사 가능성과
갱신거절 사유를 구체적으로 검토하는 것이 도움이 될 수 있습니다.