서초부동산전문변호사, “신탁부동산과 관련된 판례가 있나요?”
원고는 2019. 1. 경 임대인 A와 보증금 2억 8천만원에 임대차 계약을 체결하였고, 2020. 1. A는 피고와 부동산처분신탁계약을 체결하고, 같은 날 신탁을 원인으로 피고 명의로 소유권이전등기가 마쳤는데요.
이후 원고는 계약기간 만료에 따라 임차권등기명령을 신청한 뒤, 피고를 상대로 전세보증금반환청구소송을 제기하였지만, 피고는 소송에서 “이 사건 신탁은 부동산처분신탁으로서, 신탁원부 상 임차물의 보존, 유지, 관리의무, 임대업무 등 실질적 관리 등은 위탁자인 A가 부담한다”며 청구에 응할 수 없다고 반박했습니다.
그러나 법원은 “원고가 이 사건 임차물에 관하여 이 사건 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖출 당시에는 이 사건 신탁에 관한 신탁등기가 마쳐지지 않은 상태였으므로, 피고는 이 사건 신탁의 신탁원부에 기재된 사항을 가지고 원고에게 대항할 수 없다”며, 피고가 대내외적으로 소유자임이 인정되는 이상 피고에게 보증금반환 의무가 있다고 판단하였습니다.
그 결과 보증금 2억 8,000만원 + 소송비용까지 모두 받아낼 수 있었습니다.
서초부동산전문변호사, “어떤 문제가 발생할 수 있나요?”
신탁등기 물건에 대한 계약을 진행할 시 신탁원부를 확인하지 않아 피해보는 사례가 많습니다.
왜냐하면 집주인이라고 하더라도 부동산을 신탁한 상태라면, 등기부등본상 소유권은 신탁회사에 있기에 신탁회사의 동의없는 임대차계약이 불가능하고, 이러한 동의가 없는 한 임대인은 계약을 체결할 권한이 없기 때문인데요.
그래서 이러한 상황을 방지하기 위해서라도 임차인은 계약 전 등기부등본의 ‘갑구’를 통해 신탁 여부를 확인하고, 이와 별개로 신탁원부까지 꼼꼼히 확인해 보는 시간을 가지는 것이 중요합니다.
만약 이를 확인하지 않은 채 임대차 계약을 체결했다가 기간이 만료되는 경우, 임대인과 신탁회사 모두 보증금 반환을 책임을 떠 넘기면서 임차인은 여러 가지 어려움을 겪게 될 수도 있습니다.
그리고 부동산등기법 개정에 따라 전세사기 예방을 위한 주의사항이 함께 기재되었는데요.
바로, 2024년 1월 31일부터는 인터넷 등기소를 통해 신탁원부를 열람할 수 있고, 신탁원부를 통해 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분에 관한 조항 등을 확인할 수 있게 되었습니다.
< 법 개정으로 지금부터 일어나는 사기는 임차인에게 일부 책임을 물을 수도 있습니다. >
따라서, 신탁부동산 계약을 진행할 때 조금이라도 이상한 부분이나, 어려움이 있으시다면, 관련 사건의 전문가에게 상담을 요청하셔서 계약서 작성부터 세세하게 법적 조력을 받아보시길 바랍니다.
서초부동산전문변호사, “주로 발생하는 다툼 유형이 있나요?”
다툼이 발생할 수 있는 분쟁 유형으로는 아래와 같은 사유들이 있습니다.
① 임대인이 계약체결 당시 신탁등기 사실을 고지하지 않은 경우
② 계약 이후 부동산이 신탁되었으나, 신탁회사가 보증금을 반환하지 않는 경우
③ 임대인이 신탁등기를 말소하기로 특약을 넣었으나 약속을 지키지 않은 경우
이처럼 신탁등기라고 할지라도 종류와 시기, 구체적인 계약과 특약 내용에 따라 소송 당사자나 관련 법리가 달라지는 만큼, 그 분야의 전문가인 “부동산 전문 강경두 변호사”에게 도움을 요청하시길 바랍니다.