세입자 내보내기, “소송 전 확인해야 하는 4가지 사항”
임대차 계약에 종료되면, 세입자는 임대인에게 주택을 반환해야 하며, 임대인은 세입자에게 보증금을 반환해야 하지만, 종종 계약이 종료되었음에도 집에서 나가지 않고, 버티는 사례가 존재합니다.
그래서 법원에서는 이러한 상황을 예상하고, “명도소송”이라는 법적인 절차를 마련하고 있으며, 이를 통해 퇴거하지 않는 세입자를 강제로 쫓아낼 수 있는 만큼, 문제가 발생하였다면, 꼭 진행해 보시길 바라는데요.
하지만, 명도소송의 경우 임차인의 권리를 침해하는 행위인 만큼, 법원에서는 소송을 진행할 수 있는 기준을 명시하고 있으며, 세입자를 퇴거시키기 위해서는 이를 충족해야 하기에, 사전에 이를 획안해 보셔야 합니다.
때문에, 명도소송 진행 기준에 대해 살펴보면,
① 임차인이 월세를 연체하는 경우 (상가 : 3회 이상, 주택 : 2회 이상)
② 주거 용도 이외의 불법적인 이용이 확인된 경우
③ 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 전대한 경우
④ 고의 또는 중대한 과실로 임차한 부동산이 파손된 경우
위 4가지 사유 중 1개라도 해당되는 경우, 명도소송이라는 법적인 절차를 통해 세입자를 강제로 퇴거시킬 수 있지만, 이전에 주의해야 할 점이 하나 있기에, 이를 꼭 명심하셔야 하는데요.
바로, 세입자에게 ‘계약해지의사’를 통보해야 하는 것이며, 이는 물적 증거로서 법원에 소명해야 하는 만큼, “상대방에게 해지 의사를 통보하였다는 사실”을 입증할 수 있는 증거를 수집하셔야 합니다.
< 해지 의사를 통보하지 않아 임대차계약이 묵시적 갱신되었다면, 명도소송은 불가합니다. >
그래서 문자메시지, 카카오톡, 전화 통화 녹음, 구두 등을 통해 입증할 수 있는 증거자료를 마련해야 하지만, 종종 법원에서는 완벽한 증거자료를 요청하는 사례도 있기에, 내용증명도 고려해 보셔야 하는데요.
따라서, 지금부터 “세입자 내보내기, 임대인 도와 강제 퇴거시킨 성공사례”를 소개해 드릴 테니, 이 글을 읽어보시고, 도움이 필요하시다면, “부동산 전문 강경두 변호사”에게 상담을 요청하셔서 법적인 조력을 받으시길 바랍니다.
세입자 내보내기, 임대인 도와 강제 퇴거시킨 해결사례
*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.
<< 사실관계 >>
의뢰인은 2018년 12월경 A씨와 임대차계약을 맺었으며, 당시 계약상 내용에 의하면, 2019년 2월 초부터 2021년 1월 말까지 총 2년간 집에서 거주할 수 있는 계약을 체결하였습니다.
그리고 2020년 9월 A씨는 의뢰인에게 계약을 갱신하겠다는 의사를 비추었지만, 의뢰인은 당시 다른 세입자를 받기로 마음먹은 상태였기에, A씨의 계약갱신을 거부하였는데요.
특히, 의뢰인이 계약을 거부한다는 내용으로 A씨에게 내용증명까지 보냈던 상황이었기에, A씨에게 이 내용이 전달된 것은 기정사실이었으며, 의뢰인도 당연히 그렇게 생각하였습니다.
하지만, 계약이 종료되는 날인 2021년 1월 말에 A씨는 계약 내용과 달리 집에서 퇴거하지 않았으며, 이에 의뢰인은 부동산 전문 강경두 변호사를 찾아와 도움을 요청하였습니다.
<< 부동산 전문 강경두 변호사의 조력 >>
상담을 통해 파악해 본 결과 의뢰인이 A씨에게 내용증명을 발송하여 계약갱신 의사에 대해 거절 의사를 표시하였다는 점은 명백한 상황이었기에, 승소할 확률이 높다고 판단하였습니다.
그래서 부동산 전문 강경두 변호사는 즉시, 이러한 증거자료를 정리하여 법원에 제출하였고, “임차인에게 보증금을 반환함과 동시에 건물을 인도해 달라”고 강력히 주장하였는데요.
하지만, 이러한 주장과 증거에도 A씨는 “의뢰인과 계약갱신에 관하여 협의할 당시 막내아들이 고등학교를 졸업할 때까지 편의를 봐주겠다”라고 말하였으니, 계약인 갱신되었다고, 주장하는 상황이었는데요.
다만, 이러한 일이 있었는지 의뢰인에게 물어보니, “본인은 그런 적이 없다”라고 말하였으며, 이를 입증할 증거자료도 없었던 만큼, 본 변호인은 이를 강력히 부인하기로 하였습니다.
이에 부동산 전문 강경두 변호사는 “A씨의 주장을 입증할 수 있는 증거자료는 없다”라고 법원에 주장하며, 의뢰인의 청구를 인용해 줄 것을 법원에 요청드렸는데요.
<< 부동산 전문 강경두 변호사의 결과 >>
그 결과 법원에서는 A씨의 청구를 모두 기각하고, 의뢰인의 손을 들어주었으며, “2021년 2월부터 의뢰인은 A씨에게 보증금을 반환하고, A씨는 의뢰인에게 건물을 인도하라는 판결”을 선고하며, 승소할 수 있게 되었습니다.
특히, 승소 비용을 모두 A씨가 부담하라는 판결까지 받았기에, 의뢰인은 경제적인 타격 없이 건물을 인도받을 수 있었으며, 저에게 연신 감사하다는 말을 하셨던 기억이 납니다.
이번 사안의 경우 의뢰인이 저를 찾아올 당시 당황스러움과 억울함이 눈에 보였습니다. 왜냐하면 계약이 종료되었음에도 임차인이 건물을 인도하지 않고, 점거하고 있었기 때문인데요.
그러므로 위와 같은 문제가 발생하였다면, 지체하지 마시고, 성공사례와 감사후기로 실력이 보장된 “부동산 전문 강경두 변호사”에게 상담을 요청하셔서 법적인 조력을 받으시길 바랍니다.