안녕하세요. 브라이튼 법률사무소, ‘부동산·신탁 전문 강경두 변호사’입니다
| [브라이튼 법률사무소 – 신탁·부동산 전문 강경두 변호사] |
| • 한양대학교 법학과 졸업 · 제56회 사법시험 합격 · 사법연수원 제46기 수료 |
| • 신한자산신탁, 하나자산신탁, 코리아신탁 등 다수 신탁회사 자문 수행 |
| • 우미건설, 두산건설, 미래에셋증권, 메리츠증권 등 시행·시공사 및 금융기관 자문 경험 다수 보유 |
임차인이 먼저 차임 지급을 중단하고 계약갱신을 요구했다면 무엇부터 확인해야 할까요?
임차인이 어느 날부터 차임을 내지 않으면서 하자를 이유로 계약갱신이나
차임감액을 먼저 요구해 오면,
임대인 입장에서는 전세보증금이 그대로 소진되는 것은 아닌지 불안해지기 마련입니다.
그러나 임차인이 먼저 문제를 제기했다는 사실만으로
임대인의 청구권이 사라지는 것은 아닙니다.
임대차계약의 내용, 실제 하자의 정도, 차임 미지급 기간을 근거로
임대인 역시 정당한 청구를 할 수 있습니다.
지금 가장 먼저 하실 일은 임차인이 주장하는 사유와
실제 사실관계를 구분하여 정리하는 것입니다.
언제부터 어떤 문제가 제기되었는지,
이에 대해 어떤 조치를 취했는지를 시간순으로 정리해 두어야 이후 대응의 근거가 됩니다.
전세보증금 분쟁, 초기 대응이 왜 중요할까요?
전세보증금과 차임을 둘러싼 분쟁은 초기 대응에 따라
회수 가능한 금액이 달라질 수 있습니다.
다음과 같은 대응은 이후 절차를 불리하게 만들 수 있어 주의가 필요합니다.
• 임차인의 일방적인 주장을 그대로 받아들이고 별다른 조치를 하지 않는 경우
• 하자 보수 요청에 대한 대응 내역을 기록해 두지 않는 경우
• 연체 임료를 구두로만 독촉하고 서면 통지를 남기지 않는 경우
• 임차인이 소송을 먼저 제기한 뒤에야 대응을 시작하는 경우
법원은 임대인이 실제로 어떤 조치를 취했는지,
임차인의 주장이 객관적 자료로 뒷받침되는지를 함께 살핍니다.
대응 내역이 정리되어 있어야 임차인 측 주장에 효과적으로 반박할 수 있습니다.
전세보증금은 어떤 기준으로 소진되거나 반환될까요?
전세보증금은 임대차계약이 종료되는 시점에
연체 차임 등 임차인이 부담해야 할 금액을 공제한 나머지가 반환 대상이 됩니다.
① 임대차계약이 적법하게 해지 또는 종료되었는가?
② 종료 시점까지 연체된 차임과 부당이득금은 얼마인가?
③ 보증금에서 공제하고도 남는 금액 또는 부족한 금액은 얼마인가?
④ 임차인이 주장하는 하자나 유익비는 공제·상환 대상으로 인정되는가?
임차인이 하자를 이유로 차임 지급을 전면 거부하더라도,
목적물을 실제로 계속 사용하고 있었다면
차임 전액의 지급을 거절할 근거로 인정되기는 어렵습니다.
사용·수익에 지장이 있었던 정도가 구체적으로 증명되어야 합니다.
실제 사건에서는 어떻게 진행되었을까요?
의뢰인은 상가 건물의 일부 점포를 임대하고 있었는데,
임차인 측이 누수로 인한 피해를 이유로 어느 시점부터 차임 지급을 중단하고,
임대차계약의 갱신과 차임 감액, 유익비 및 피해배상금까지 청구하고 나선 사안이었습니다.
쟁점은 임차인이 주장하는 누수 피해로 목적물을 사용·수익할 수 없는 상태였는지,
계약당사자 지위와 임대차보증금에서 공제할 연체 차임의 범위였습니다.
강경두 변호사는 임대인이 방수공사와 보수공사를 완료한 내역,
임차인이 점포를 계속 정상적으로 사용해 온 정황을 근거로
사용·수익에 지장이 있었다는 임차인 측 주장에 구체적인 근거가 부족함을 소명하였습니다.
아울러 계약당사자 지위 확인 청구는 실질적으로
본소 청구를 다투는 항변에 불과하다는 점도 함께 다투었습니다.
법원은 임차인 측의 계약갱신청구, 차임감액청구,
계약당사자 지위 확인청구를 모두 부적법하거나 이유 없다고 판단하였고,
유익비와 피해배상금 청구도 받아들이지 않았습니다.
반면 임대인의 연체 차임 청구는 그대로 인용하여,
임차인 측에 미지급 차임 전액을 지급하도록 하였습니다.
전세보증금 지키기, 임대인은 무엇을 준비해야 할까요?
임차인이 먼저 문제를 제기하며 차임 지급을 중단했다면 다음 순서로 준비하시기 바랍니다.
① 임차인이 주장하는 사유(하자, 인허가 문제 등)와 관련된 조치 내역을 정리
② 차임·관리비 연체 시작 시점과 금액을 계산
③ 목적물의 사용·수익 상태를 확인할 수 있는 자료(사진, 방문 기록 등)를 확보
④ 보증금에서 공제할 금액과 별도로 청구할 금액을 구분
임차인이 먼저 조치를 취했다고 해서 임대인이 수세적으로만 대응할 필요는 없습니다.
사실관계를 정리해 두면 오히려 임대인의 청구를 적극적으로 주장할 수 있습니다.
전세보증금 관련 자주 묻는 질문
Q. 임차인이 하자를 이유로 차임 전액을 안 내겠다고 하면 어떻게 하나요?
A. 목적물을 전혀 사용할 수 없는 정도가 아니라면 차임 전부의 지급을 거절할 근거로 인정되기 어렵습니다.
실제 사용 여부와 하자의 정도를 구체적으로 확인해야 합니다.
Q. 임차인이 먼저 계약갱신을 요구하면 반드시 받아들여야 하나요?
A. 임대차 관계의 구체적인 사정과 요건을 갖추었는지에 따라 다르므로,
요구가 있었다는 사실만으로 자동으로 받아들여지는 것은 아닙니다.
Q. 보증금이 부족하면 나머지는 어떻게 받나요?
A. 보증금 공제 후에도 남은 미지급 차임이나 부당이득금은 별도의 청구를 통해 지급받을 수 있습니다.
Q. 계약자가 아닌 사람이 임차인이라고 주장하면 어떻게 되나요?
A. 실제 계약당사자가 누구인지는 계약서와 정황 자료로 확인해야 하며,
약자가 아닌 자의 주장만으로 지위가 인정되지는 않습니다
왜 강경두 변호사에게 전세보증금 분쟁을 맡겨야 할까요?
전세보증금 분쟁의 결과는 임차인 측 주장에 어떻게 반박하고
계약관계를 어떻게 소명하는지에 따라 달라질 수 있습니다.
강경두 변호사는 시행사·시공사·신탁사 간
계약관계 분석에 전문성을 갖추고 임대차 분쟁 해결 경험 다수 보유하고 있습니다.
사용·수익 지장 여부 검토, 연체 차임 계산,
임차인 측 반소 대응까지 임대인의 입장에서 청구 근거를 구체적으로 구성합니다.
전세보증금 분쟁, 지금 무엇부터 시작해야 할까요?
전세보증금 분쟁에서 대응의 틀을 잡을 수 있는
가장 좋은 시점은 임차인의 주장에 대응하기 전입니다.
이 시점의 준비 여부에 따라 결과의 폭이 달라질 수 있습니다.
지금 하실 일은 임차인의 주장과 실제 조치 내역,
연체 금액을 정리하고 상담을 받는 것입니다.
상담에서는 청구 가능한 금액과 대응 방법을 구체적으로 확인해 드립니다.
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임차인과의 분쟁으로 전세보증금 반환이나 연체 차임 문제를 겪고 계시다면
미루지 마시고 자료를 정리해 위 연락처로 상담을 요청해 보시기 바랍니다.
현재 상황을 확인하고 현실적인 대응 방향을 안내드리겠습니다.