※판결요지※
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정한다.
이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.
※판례평석※
먼저 판례의 사실관계를 살펴보겠습니다.
가. 원고는 2019. 3. 4. 피고로부터 이 사건 부동산을 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원, 월 차임 1,680,000원으로 각 정하여 임차하였다.
나. 원고는 피고에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였고 이는 2021. 1. 5. 피고에게 도달하였으나, 2021. 1. 28. 다시 ‘앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 피고가 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다.’는 통지(이하 ‘이 사건 통지’라 한다)를 하였다. 이 사건 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였다.
다. 원고는 이 사건 통지가 도달한 후 3개월이 지난 2021. 4. 30. 피고에게 그때까지의 월 차임을 지급하고 이 사건 부동산을 인도하였다. 한편 피고는 임대차계약이 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로 원고에게 2021. 6. 9.까지 발생한 월 차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 반환하였다.
원고는 임차인이고, 피고는 임대인이었습니다. 원고는 임대차계약의 갱신통지를 한 후 갱신 기간이 개시되기도 전에 임대차 해지 통고를 하였습니다. 이 경우 임대차계약 해지의 효력이 언제 발생하는지가 문제되었습니다. 원고는 해지통고를 한 시점으로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29.에 임대차계약이 해지되었다고 주장하였으나, 피고는 임대차기간이 갱신된 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 해지 효력이 발생한다고 주장하며, 2021. 6. 9.까지 발생한 월 차임을 보증금에서 공제하였습니다.
이에 대해 원심은 피고의 주장이 옳다고 판단하였으나, 대법원은 이러한 원심을 파기하였습니다. 임대차계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통지를 할 수 있고, 해지통지의 효과는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지라고 본 것입니다. 즉 위 사안에서 2021. 4. 29.에 임대차계약의 해지 효력이 발생하였으므로, 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임을 공제하도록 판단했어야 한다는 것입니다.
한달이 조금 넘는 기간이지만 이 기간동안의 차임의 공제는 임대인과 임차인에게 민감한 문제일 수밖에 없습니다. 임차인이 임대차 갱신통지 후에 곧바로 임대차 해지통지를 하였던 사건으로 매우 흥미로운 판결이었습니다.
판례평석
[주택임대차 보증금] 판례평석-대법원 2024. 1. 11 선고 2023다258672 판결 [임대차보증금등반환청구의소]
※판결요지※
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정한다.
이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.
※판례평석※
먼저 판례의 사실관계를 살펴보겠습니다.
가. 원고는 2019. 3. 4. 피고로부터 이 사건 부동산을 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원, 월 차임 1,680,000원으로 각 정하여 임차하였다.
나. 원고는 피고에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였고 이는 2021. 1. 5. 피고에게 도달하였으나, 2021. 1. 28. 다시 ‘앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 피고가 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다.’는 통지(이하 ‘이 사건 통지’라 한다)를 하였다. 이 사건 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였다.
다. 원고는 이 사건 통지가 도달한 후 3개월이 지난 2021. 4. 30. 피고에게 그때까지의 월 차임을 지급하고 이 사건 부동산을 인도하였다. 한편 피고는 임대차계약이 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로 원고에게 2021. 6. 9.까지 발생한 월 차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 반환하였다.
원고는 임차인이고, 피고는 임대인이었습니다. 원고는 임대차계약의 갱신통지를 한 후 갱신 기간이 개시되기도 전에 임대차 해지 통고를 하였습니다. 이 경우 임대차계약 해지의 효력이 언제 발생하는지가 문제되었습니다. 원고는 해지통고를 한 시점으로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29.에 임대차계약이 해지되었다고 주장하였으나, 피고는 임대차기간이 갱신된 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 해지 효력이 발생한다고 주장하며, 2021. 6. 9.까지 발생한 월 차임을 보증금에서 공제하였습니다.
이에 대해 원심은 피고의 주장이 옳다고 판단하였으나, 대법원은 이러한 원심을 파기하였습니다. 임대차계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통지를 할 수 있고, 해지통지의 효과는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지라고 본 것입니다. 즉 위 사안에서 2021. 4. 29.에 임대차계약의 해지 효력이 발생하였으므로, 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임을 공제하도록 판단했어야 한다는 것입니다.
한달이 조금 넘는 기간이지만 이 기간동안의 차임의 공제는 임대인과 임차인에게 민감한 문제일 수밖에 없습니다. 임차인이 임대차 갱신통지 후에 곧바로 임대차 해지통지를 하였던 사건으로 매우 흥미로운 판결이었습니다.