※판결요지※
[1] 공유물의 보존행위는 공유물의 멸실ㆍ훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적ㆍ법률적 행위이다. 민법 제265조 단서가 이러한 공유물의 보존행위를 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 한 취지는 그 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문이므로, 어느 공유자가 보존권을 행사하는 때에 그 행사의 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 때에는 그 행사는 보존행위로 될 수 없다고 보아야 한다.
[2] 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상의 집회결의로써 결정한다고 정하면서 그 단서에 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 정하고 있다. 앞서 본 민법 제265조 단서의 취지, 구 집합건물법의 입법 취지와 관련 규정을 종합하여 보면, 구분소유자가 공용부분에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 구 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의하여 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 구 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 한다. 설령 집합건물의 공용부분이 적법한 용도 또는 관리방법에 어긋나게 사용되고 있어 일부 구분소유자가 방해배제청구로 원상회복을 구하는 경우라도 이러한 행위가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이를 관리행위로 보아서 관리단집회의 결의를 거치도록 하는 것이 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 다수 구분소유자들 상호 간의 이해관계 조절을 위하여 제정된 구 집합건물법의 입법 취지에 부합하고 분쟁의 일회적인 해결을 위하여 바람직하다.
※판례평석※
하나의 물건을 2인 이상이 소유하는 것을 공동소유라고 하고, 민법은 공동소유의 유형으로 공유, 합유, 총유 3가지를 인정합니다. 이중에서 공유는 각 소유자가 지분을 가지며, 그 지분을 자유롭게 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익하는 형태입니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하나 보존행위는 각자가 할 수 있는데(민법 제265조), 이는 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문입니다.
집합건물의 경우 각 전유부분은 구분소유권의 객체가 되나 전유부분 외의 건물부분은 공용부분이되며, 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속합니다(집합건물법 제10조 제1항). 따라서 각 구분소유자마다 전유부분의 면적 비율에 따른 공용부분에 대한 지분을 가지고 있습니다(집합건물법 제12조 제1항). 다만 집합건물의 특수성으로 인하여 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없습니다(집합건물법 제13조 제1, 2항).
집합건물의 공용부분의 관리는 관리단의 집회결의로 결정하며(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수), 다만 보존행위는 각 공유자가 각자 할 수 있습니다. 민법에서 공유자의 보존행위는 각자할 수 있도록 한 취지와 같이 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문입니다.
그런데 대법원은 공유자의 보존행위와 관련하여 어느 공유자가 보존권을 행사하는 때에 그 행사의 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 때에는 그 행사는 보존행위로 될 수 없다고 보아야 한다고 판시하면서 집합건물의 경우에도 이를 적용하였습니다. 즉 구분소유자가 공용부분에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 보존행위라고 볼 수 없고 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 하며, 설령 집합건물의 공용부분이 적법한 용도 또는 관리방법에 어긋나게 사용되고 있어 일부 구분소유자가 방해배제청구로 원상회복을 구하는 경우라도 마찬가지라고 판단한 것입니다.
위와 같은 대법원의 태도는 공유물의 보존행위의 범위를 좁게 해석하였다는 비판을 피하기는 어려워 보입니다. 다만 집합건물의 경우 수많은 구분소유자들의 이해가 얽혀있는만큼 이해충돌의 경우에는 보존행위가 아닌 관리행위로 보아 관리단집회의 결의를 요하도록 하는 것이 타당한 것으로 생각됩니다.
판례평석
[집합건물 관리행위] 판례평석-대법원 2024. 3. 12 선고 2023다240879 판결 [손해배상(기)]
※판결요지※
[1] 공유물의 보존행위는 공유물의 멸실ㆍ훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적ㆍ법률적 행위이다. 민법 제265조 단서가 이러한 공유물의 보존행위를 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 한 취지는 그 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문이므로, 어느 공유자가 보존권을 행사하는 때에 그 행사의 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 때에는 그 행사는 보존행위로 될 수 없다고 보아야 한다.
[2] 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상의 집회결의로써 결정한다고 정하면서 그 단서에 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 정하고 있다. 앞서 본 민법 제265조 단서의 취지, 구 집합건물법의 입법 취지와 관련 규정을 종합하여 보면, 구분소유자가 공용부분에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 구 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의하여 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 구 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 한다. 설령 집합건물의 공용부분이 적법한 용도 또는 관리방법에 어긋나게 사용되고 있어 일부 구분소유자가 방해배제청구로 원상회복을 구하는 경우라도 이러한 행위가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이를 관리행위로 보아서 관리단집회의 결의를 거치도록 하는 것이 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 다수 구분소유자들 상호 간의 이해관계 조절을 위하여 제정된 구 집합건물법의 입법 취지에 부합하고 분쟁의 일회적인 해결을 위하여 바람직하다.
※판례평석※
하나의 물건을 2인 이상이 소유하는 것을 공동소유라고 하고, 민법은 공동소유의 유형으로 공유, 합유, 총유 3가지를 인정합니다. 이중에서 공유는 각 소유자가 지분을 가지며, 그 지분을 자유롭게 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익하는 형태입니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하나 보존행위는 각자가 할 수 있는데(민법 제265조), 이는 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문입니다.
집합건물의 경우 각 전유부분은 구분소유권의 객체가 되나 전유부분 외의 건물부분은 공용부분이되며, 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속합니다(집합건물법 제10조 제1항). 따라서 각 구분소유자마다 전유부분의 면적 비율에 따른 공용부분에 대한 지분을 가지고 있습니다(집합건물법 제12조 제1항). 다만 집합건물의 특수성으로 인하여 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없습니다(집합건물법 제13조 제1, 2항).
집합건물의 공용부분의 관리는 관리단의 집회결의로 결정하며(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수), 다만 보존행위는 각 공유자가 각자 할 수 있습니다. 민법에서 공유자의 보존행위는 각자할 수 있도록 한 취지와 같이 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문입니다.
그런데 대법원은 공유자의 보존행위와 관련하여 어느 공유자가 보존권을 행사하는 때에 그 행사의 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 때에는 그 행사는 보존행위로 될 수 없다고 보아야 한다고 판시하면서 집합건물의 경우에도 이를 적용하였습니다. 즉 구분소유자가 공용부분에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 보존행위라고 볼 수 없고 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 하며, 설령 집합건물의 공용부분이 적법한 용도 또는 관리방법에 어긋나게 사용되고 있어 일부 구분소유자가 방해배제청구로 원상회복을 구하는 경우라도 마찬가지라고 판단한 것입니다.
위와 같은 대법원의 태도는 공유물의 보존행위의 범위를 좁게 해석하였다는 비판을 피하기는 어려워 보입니다. 다만 집합건물의 경우 수많은 구분소유자들의 이해가 얽혀있는만큼 이해충돌의 경우에는 보존행위가 아닌 관리행위로 보아 관리단집회의 결의를 요하도록 하는 것이 타당한 것으로 생각됩니다.