※판결 요지※
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 재건축사업이나 재개발사업의 사업시행자가 조합인 경우 조합과 토지 등 소유자 사이에 조합원 지위에 관하여 분쟁이 발생하면 토지 등 소유자는 조합을 상대로 공법상의 당사자소송에 의하여 조합원 자격의 확인을 구할 수 있다. 이에 반해 도시정비법상 재개발사업이나 재건축사업의 사업시행자가 도시정비법 제27조 제1항에 따른 신탁업자인 경우에는 사업시행을 위한 조합이 설립되지 않으므로 조합원의 지위가 예정되어 있지 않으나, 도시정비법 제39조 제1항은 재개발사업 또는 재건축사업의 사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자가 앞서 본 조합원에 해당한다고 규정하고 있다.
따라서 도시정비법 제27조 제1항에 따라 신탁업자가 사업시행자인 재개발사업 또는 재건축사업에서 신탁업자와 토지 등 소유자 사이에 ‘위탁자’의 지위에 관한 분쟁이 발생하는 경우, 토지 등 소유자는 사업시행자인 신탁업자를 상대로 마찬가지로 공법상 당사자소송에 의하여 앞서 본 ‘조합원’ 개념에 대응되는 ‘위탁자’ 지위의 확인을 구하는 소를 제기할 수 있다고 보아야 한다.
※판례평석※
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)상 재개발, 재건축 사업의 시행자는 조합(법 25조), 또는 공공시행자(법 26조), 지정개발자(법 27조)로서 신탁업자 등이 있습니다. 재건축사업이나 재개발사업의 사업시행자가 조합인 경우에 조합과 토지 등 소유자 사이에 조합원 지위에 관하여 분쟁이 빈번하게 발생하고 있고, 이를 해결하기 위해서는 토지 등 소유자가 조합을 상대로 공법상의 당사자소송에 의하여 그 조합원 자격의 확인을 구해야 합니다(대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결 등 참조).
그런데 위 사안은 재건축사업이나 재개발사업의 사업시행자가 신탁업자인 경우에 조합이 설립되지 않으므로 토지 등 소유자가 조합원의 지위에 예정되어 있다고 볼 수는 없습니다. 다만 도시정비법 제39조 1항은 사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 조합원에 해당한다고 규정하고 있습니다.
따라서 도시정비법 제27조 제1항에 따라 신탁업자가 사업시행자인 재개발사업 또는 재건축사업에서, 신탁업자와 토지 등 소유자 사이에 ‘위탁자’의 지위에 관한 분쟁이 발생하는 경우에는, 토지 등 소유자는 사업시행자인 신탁업자를 상대로 마찬가지로 공법상 당사자소송에 의하여 앞서 본 ‘조합원’ 개념에 대응되는 ‘위탁자’ 지위의 확인을 구하는 소를 제기할 수 있습니다.
이에 대해 위 사건의 피고는도시정비법 제2조 제9호에서 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 ‘토지 등 소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지 등 소유자로 본다.’고 규정하고 있음을 근거로 토지 등 소유자가 토지 또는 건축물을 신탁업자에게 실제 신탁하지 않은 이상 그 토지 등 소유자를 ‘위탁자’의 지위에 있다고 볼 수 없다고 주장하였습니다.
그러나 대법원은 “도시정비법 제2조 제9호의 위 규정은 도시정비법상 ‘토지 등 소유자’의 개념이 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자를 의미하는데, 신탁업자가 사업시행자로 지정되어 토지 등 소유자가 토지 또는 건축물에 관하여 수탁자 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되므로(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 등 참조), 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기에도 불구하고 여전히 위탁자가 도시정비법상 토지 등 소유자의 지위를 갖는다는 것을 확인하는 규정으로 해석된다. 또한 도시정비법 제39조 제1항은 재건축사업 또는 재개발사업의 사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자는 토지 등 소유자로 한다고 규정하고 있어서 위탁자의 지위가 반드시 신탁업자와 신탁계약을 체결하였다거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 토지 등 소유자로 제한하고 있지 않다. 원고들이 피고와 신탁계약을 체결하였거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치지 않은 이상 위탁자 지위의 확인을 구할 수 없다는 취지의 피고의 주장은 받아들일 수 없다.”고 이를 배척하였습니다.
위와 같은 대법원의 태도는 신탁업자와 신탁계약을 체결하였다거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 토지 등 소유자가 아니라도, 신탁업자를 상대로 마찬가지로 공법상 당사자소송에 의하여 앞서 본 ‘조합원’ 개념에 대응되는 ‘위탁자’ 지위의 확인을 구하는 소를 제기할 수 있다고 판단하였다는 점에서 매우 타당한 것으로 생각됩니다.
판례평석
[판례평석] [재건축 재개발] 대법원 2025. 2. 20 선고 2024두52427 판결 [위탁자지위확인의소]
※판결 요지※
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 재건축사업이나 재개발사업의 사업시행자가 조합인 경우 조합과 토지 등 소유자 사이에 조합원 지위에 관하여 분쟁이 발생하면 토지 등 소유자는 조합을 상대로 공법상의 당사자소송에 의하여 조합원 자격의 확인을 구할 수 있다. 이에 반해 도시정비법상 재개발사업이나 재건축사업의 사업시행자가 도시정비법 제27조 제1항에 따른 신탁업자인 경우에는 사업시행을 위한 조합이 설립되지 않으므로 조합원의 지위가 예정되어 있지 않으나, 도시정비법 제39조 제1항은 재개발사업 또는 재건축사업의 사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자가 앞서 본 조합원에 해당한다고 규정하고 있다.
따라서 도시정비법 제27조 제1항에 따라 신탁업자가 사업시행자인 재개발사업 또는 재건축사업에서 신탁업자와 토지 등 소유자 사이에 ‘위탁자’의 지위에 관한 분쟁이 발생하는 경우, 토지 등 소유자는 사업시행자인 신탁업자를 상대로 마찬가지로 공법상 당사자소송에 의하여 앞서 본 ‘조합원’ 개념에 대응되는 ‘위탁자’ 지위의 확인을 구하는 소를 제기할 수 있다고 보아야 한다.
※판례평석※
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)상 재개발, 재건축 사업의 시행자는 조합(법 25조), 또는 공공시행자(법 26조), 지정개발자(법 27조)로서 신탁업자 등이 있습니다. 재건축사업이나 재개발사업의 사업시행자가 조합인 경우에 조합과 토지 등 소유자 사이에 조합원 지위에 관하여 분쟁이 빈번하게 발생하고 있고, 이를 해결하기 위해서는 토지 등 소유자가 조합을 상대로 공법상의 당사자소송에 의하여 그 조합원 자격의 확인을 구해야 합니다(대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결 등 참조).
그런데 위 사안은 재건축사업이나 재개발사업의 사업시행자가 신탁업자인 경우에 조합이 설립되지 않으므로 토지 등 소유자가 조합원의 지위에 예정되어 있다고 볼 수는 없습니다. 다만 도시정비법 제39조 1항은 사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 조합원에 해당한다고 규정하고 있습니다.
따라서 도시정비법 제27조 제1항에 따라 신탁업자가 사업시행자인 재개발사업 또는 재건축사업에서, 신탁업자와 토지 등 소유자 사이에 ‘위탁자’의 지위에 관한 분쟁이 발생하는 경우에는, 토지 등 소유자는 사업시행자인 신탁업자를 상대로 마찬가지로 공법상 당사자소송에 의하여 앞서 본 ‘조합원’ 개념에 대응되는 ‘위탁자’ 지위의 확인을 구하는 소를 제기할 수 있습니다.
이에 대해 위 사건의 피고는도시정비법 제2조 제9호에서 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 ‘토지 등 소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지 등 소유자로 본다.’고 규정하고 있음을 근거로 토지 등 소유자가 토지 또는 건축물을 신탁업자에게 실제 신탁하지 않은 이상 그 토지 등 소유자를 ‘위탁자’의 지위에 있다고 볼 수 없다고 주장하였습니다.
그러나 대법원은 “도시정비법 제2조 제9호의 위 규정은 도시정비법상 ‘토지 등 소유자’의 개념이 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자를 의미하는데, 신탁업자가 사업시행자로 지정되어 토지 등 소유자가 토지 또는 건축물에 관하여 수탁자 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되므로(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 등 참조), 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기에도 불구하고 여전히 위탁자가 도시정비법상 토지 등 소유자의 지위를 갖는다는 것을 확인하는 규정으로 해석된다. 또한 도시정비법 제39조 제1항은 재건축사업 또는 재개발사업의 사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자는 토지 등 소유자로 한다고 규정하고 있어서 위탁자의 지위가 반드시 신탁업자와 신탁계약을 체결하였다거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 토지 등 소유자로 제한하고 있지 않다. 원고들이 피고와 신탁계약을 체결하였거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치지 않은 이상 위탁자 지위의 확인을 구할 수 없다는 취지의 피고의 주장은 받아들일 수 없다.”고 이를 배척하였습니다.
위와 같은 대법원의 태도는 신탁업자와 신탁계약을 체결하였다거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 토지 등 소유자가 아니라도, 신탁업자를 상대로 마찬가지로 공법상 당사자소송에 의하여 앞서 본 ‘조합원’ 개념에 대응되는 ‘위탁자’ 지위의 확인을 구하는 소를 제기할 수 있다고 판단하였다는 점에서 매우 타당한 것으로 생각됩니다.