※판결요지※
주택법은 “제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지”를 ‘주택단지’라고 정의함으로써(제2조 제12호) 주택건설사업계획을 심사ㆍ판단하는 기초 단위를 ‘주택단지’로 규정하고 있다. 주택법 제11조 제2항은 관할 지방자치단체장으로부터 주택조합설립인가를 받기 위해서는 해당 ‘주택건설대지’의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하고, 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하여야 한다고 규정하고 있다. 주택법 제21조에 따르면, 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 원칙적으로 해당 ‘주택건설대지’ 전체의 소유권을 확보하여야 하지만, 제19조 제1항 제5호에 따라 의제되는 경우를 포함하여 지구단위계획결정이 필요한 주택건설사업의 경우 예외적으로 ‘해당 대지면적’의 80% 이상(등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합의 경우에는 95% 이상)을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 주택법상 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하면 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있다.
주택법 제11조의5 제2항 제4호는 조합원을 모집하는 자가 조합원 가입을 권유하거나 모집 광고를 하는 경우에는 ‘주택건설대지’의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위를 금지하고 있다. 이와 같이 조합원 모집 등 과정에서 사용권원 및 소유권 확보 비율에 관한 허위ㆍ과장 광고를 제한하는 이유는 조합원의 재산권을 보호하고 사업 추진의 투명성과 안정성을 제고하기 위함이다.이러한 규정의 문언 및 내용, 입법 취지 등에 비추어 보면, 주택법 제11조의5 제2항 제4호에서 정한 사용권원 및 소유권 확보 비율의 산정 기준이 되는 ‘주택건설대지’는 주택건설사업주체가 주택법상 사업계획승인을 받고자 하는 주택과 그 부대시설 및 복리시설이 건설되는 대지를 의미하고, 지구단위계획결정이 필요한 주택건설사업의 경우라고 하더라도 별도의 사업으로 진행되는 공원, 녹지 등 기반시설 부지까지 포함한다고 볼 수 없다.
※판례평석※
주택조합이란 많은 수의 구성원이 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성하는 조합으로서, 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 지역주택조합, 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립하는 직장주택조합, 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립하는 리모델링주택조합을 통칭합니다(주택법 제2조 11호). 그 중 지역주택조합은 다수의 무주택 구성원(조합원)이 주택을 마련하기 위하여 조합을 결성하며, 주택건설예정지의 토지 소유권이 확보되지 않은 상태에서 조합원 모집을 통해 조달된 조합원 가입비(분담금) 자금을 바탕으로 해당 토지의 소유권을 취득한 후, 주택건설 사업계획승인을 받아 주택을 건설 후 그 주택을 조합원에게 공급하는 사업입니다.
주택조합설립인가를 받으려면 ①해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 하고, ②해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보해야 합니다(주택법 제11조 제2항). 그리고 조합설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해야 하고(동법 제11조의3 제1항), 조합원 모집 광고에는 ① “지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집을 위한 광고”라는 문구, ②조합원의 자격기준에 관한 내용, ③주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율, ④조합의 명칭 및 사무소의 소재지, ⑤조합원 모집 신고 수리일 등을 반드시 기재해야 합니다(동법 제11조의5 제1항, 동법 시행령 제24조의4 제1항).
위와 같이 조합원 모집광고에 ‘주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율‘을 반드시 기재하도록 하는 이유는 조합원의 재산권을 보호하고 사업 추진의 투명성과 안정성을 제고하기 위함입니다. 조합원으로 가입하려는 사람의 입장에서는 해당 조합설립추진위가 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율이 어느정도인지에 따라 사업의 성공확률 등을 가늠할 수 있고, 이는 투자의 중요한 척도가 되기 때문입니다. 이를 위반하여 조합원 가입을 권유하거나 조합원을 모집하는 광고를 하게 되면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(주택법 제102조).
위 판례 사안은 위 조합원 모집광고 중 주태건설대지의 사용권원 및 소유권 확보비율을 허위 기재하여 주택법위반으로 기소된 사안입니다. 위 사안에서 피고인에 대한 유무죄를 판단하기 위해서는 주택건설대지의 정의가 무엇인지, 어느 범위까지를 주택건설대지라고 보아야하는지가 문제되었습니다. 대법원은 주택법 2조 12호에서 주택단지를 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지라고 정의하는점 등을 감안하여 ‘주택건설대지’는 주택건설사업주체가 주택법상 사업계획승인을 받고자 하는 주택과 그 부대시설 및 복리시설이 건설되는 대지를 의미하고, 지구단위계획결정이 필요한 주택건설사업의 경우라고 하더라도 별도의 사업으로 진행되는 공원, 녹지 등 기반시설 부지까지 포함한다고 볼 수 없다고 판단하였습니다. 즉 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 명시할 때는 주택과 부대시설, 복리시설이 건설되는 대지 중 사용권원을 몇 프로 확보하였는지, 소유권을 몇 프로 확보하였는지 명시해야지, 별도 사업으로 진행될 공원이나 녹지등 기반시설 부지를 포함하여 확보비율을 과장해서는 안된다고 본 것입니다.
조합을 가입하려는 사람의 입장에서는 주택설립추진위가 어느 정도의 사용권원과 소유권을 확보하였는지가 조합원 가입계약을 체결하는데 매우 중요한 판단 요소입니다. 그런데 이 비율을 광고함에 있어 주택건설대지에 포함될 수 없는 공원이나 녹지 등 기반시설 부지를 포함하여 비율을 과장하였다면 이는 응당 허위광고로 보아야 하고, 주택법에 따라 처벌되는 것이 타당합니다. 위 대법원 판례는 이러한 점에서 매우 타당한 것으로 생각됩니다.
판례평석
[판례평석] 주택조합 [대법원 2025. 2. 20 선고 2024도17880 판결 [주택법위반]
※판결요지※
주택법은 “제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지”를 ‘주택단지’라고 정의함으로써(제2조 제12호) 주택건설사업계획을 심사ㆍ판단하는 기초 단위를 ‘주택단지’로 규정하고 있다. 주택법 제11조 제2항은 관할 지방자치단체장으로부터 주택조합설립인가를 받기 위해서는 해당 ‘주택건설대지’의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하고, 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하여야 한다고 규정하고 있다. 주택법 제21조에 따르면, 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 원칙적으로 해당 ‘주택건설대지’ 전체의 소유권을 확보하여야 하지만, 제19조 제1항 제5호에 따라 의제되는 경우를 포함하여 지구단위계획결정이 필요한 주택건설사업의 경우 예외적으로 ‘해당 대지면적’의 80% 이상(등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합의 경우에는 95% 이상)을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 주택법상 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하면 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있다.
주택법 제11조의5 제2항 제4호는 조합원을 모집하는 자가 조합원 가입을 권유하거나 모집 광고를 하는 경우에는 ‘주택건설대지’의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위를 금지하고 있다. 이와 같이 조합원 모집 등 과정에서 사용권원 및 소유권 확보 비율에 관한 허위ㆍ과장 광고를 제한하는 이유는 조합원의 재산권을 보호하고 사업 추진의 투명성과 안정성을 제고하기 위함이다.이러한 규정의 문언 및 내용, 입법 취지 등에 비추어 보면, 주택법 제11조의5 제2항 제4호에서 정한 사용권원 및 소유권 확보 비율의 산정 기준이 되는 ‘주택건설대지’는 주택건설사업주체가 주택법상 사업계획승인을 받고자 하는 주택과 그 부대시설 및 복리시설이 건설되는 대지를 의미하고, 지구단위계획결정이 필요한 주택건설사업의 경우라고 하더라도 별도의 사업으로 진행되는 공원, 녹지 등 기반시설 부지까지 포함한다고 볼 수 없다.
※판례평석※
주택조합이란 많은 수의 구성원이 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성하는 조합으로서, 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 지역주택조합, 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립하는 직장주택조합, 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립하는 리모델링주택조합을 통칭합니다(주택법 제2조 11호). 그 중 지역주택조합은 다수의 무주택 구성원(조합원)이 주택을 마련하기 위하여 조합을 결성하며, 주택건설예정지의 토지 소유권이 확보되지 않은 상태에서 조합원 모집을 통해 조달된 조합원 가입비(분담금) 자금을 바탕으로 해당 토지의 소유권을 취득한 후, 주택건설 사업계획승인을 받아 주택을 건설 후 그 주택을 조합원에게 공급하는 사업입니다.
주택조합설립인가를 받으려면 ①해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 하고, ②해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보해야 합니다(주택법 제11조 제2항). 그리고 조합설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해야 하고(동법 제11조의3 제1항), 조합원 모집 광고에는 ① “지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집을 위한 광고”라는 문구, ②조합원의 자격기준에 관한 내용, ③주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율, ④조합의 명칭 및 사무소의 소재지, ⑤조합원 모집 신고 수리일 등을 반드시 기재해야 합니다(동법 제11조의5 제1항, 동법 시행령 제24조의4 제1항).
위와 같이 조합원 모집광고에 ‘주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율‘을 반드시 기재하도록 하는 이유는 조합원의 재산권을 보호하고 사업 추진의 투명성과 안정성을 제고하기 위함입니다. 조합원으로 가입하려는 사람의 입장에서는 해당 조합설립추진위가 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율이 어느정도인지에 따라 사업의 성공확률 등을 가늠할 수 있고, 이는 투자의 중요한 척도가 되기 때문입니다. 이를 위반하여 조합원 가입을 권유하거나 조합원을 모집하는 광고를 하게 되면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(주택법 제102조).
위 판례 사안은 위 조합원 모집광고 중 주태건설대지의 사용권원 및 소유권 확보비율을 허위 기재하여 주택법위반으로 기소된 사안입니다. 위 사안에서 피고인에 대한 유무죄를 판단하기 위해서는 주택건설대지의 정의가 무엇인지, 어느 범위까지를 주택건설대지라고 보아야하는지가 문제되었습니다. 대법원은 주택법 2조 12호에서 주택단지를 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지라고 정의하는점 등을 감안하여 ‘주택건설대지’는 주택건설사업주체가 주택법상 사업계획승인을 받고자 하는 주택과 그 부대시설 및 복리시설이 건설되는 대지를 의미하고, 지구단위계획결정이 필요한 주택건설사업의 경우라고 하더라도 별도의 사업으로 진행되는 공원, 녹지 등 기반시설 부지까지 포함한다고 볼 수 없다고 판단하였습니다. 즉 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 명시할 때는 주택과 부대시설, 복리시설이 건설되는 대지 중 사용권원을 몇 프로 확보하였는지, 소유권을 몇 프로 확보하였는지 명시해야지, 별도 사업으로 진행될 공원이나 녹지등 기반시설 부지를 포함하여 확보비율을 과장해서는 안된다고 본 것입니다.
조합을 가입하려는 사람의 입장에서는 주택설립추진위가 어느 정도의 사용권원과 소유권을 확보하였는지가 조합원 가입계약을 체결하는데 매우 중요한 판단 요소입니다. 그런데 이 비율을 광고함에 있어 주택건설대지에 포함될 수 없는 공원이나 녹지 등 기반시설 부지를 포함하여 비율을 과장하였다면 이는 응당 허위광고로 보아야 하고, 주택법에 따라 처벌되는 것이 타당합니다. 위 대법원 판례는 이러한 점에서 매우 타당한 것으로 생각됩니다.