*판결요지*
[1] 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 규정하였다.
이러한 규정의 취지는 어떠한 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이다. 따라서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁계약에서는 특별한 사정이 없는한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 되더라도 위와 같은 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다.
[2] 甲신탁회사가 乙주식회사와 체결한 담보신탁계약에 따라 집합건물 중 乙회사 소유의 전유부분인 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 위 부동산에 관한 관리비를 위탁자가 부담한다고 규정한 신탁계약서가 신탁등기 당시 신탁원부에 포함되어 부동산등기부에 편철되었는데, 집합건물 관리단이 수탁자인 甲회사를 상대로 체납 관리비의 지급을 구한 사안에서, 위 신탁계약은 신탁법 제4조 제1항이 적용되고 특별한 사정이 없는 한 신탁등기로 위 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이므로, 신탁계약에서 위 부동산에 관한 관리비 납부의무를 위탁자인 乙회사가 부담한다고 정하였고, 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었더라도 수탁자인 甲회사가 제3자인 집합건물 관리단에 대항할 수 없는데도, 이와 달리 보아 청구를 기각한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
*판례평석*
위탁자와 신탁회사(수탁자) 사이에 신탁계약에 의해 부동산에 대해 신탁등기가 경료되면 대내외적으로 수탁자에게 소유권이 이전됩니다. 이는 담보목적으로 행해지는 부동산담보신탁의 경우에도 마찬가지 입니다.
구 신탁법(2005. 3. 31. 법률 제7428호로 개정되어 2006. 4. 1. 시행) 제3조 제1항은 “등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제삼자에게 대항할 수 있다.”라고 규정하고 있었습니다. 따라서 이 시기에는 신탁원부의 대항력이 광범위하게 적용되었습니다.
그런데 현행 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다(2012년 시행된 개정 신탁법의 내용이 현재까지 이어지고 있습니다). 구법의 내용에서 “그 재산이 신탁재산에 속한 것임을”이라는 문구가 추가된 것입니다. 이로 인하여 신탁원부의 대항력이 어디까지 미치는지에 대하여 논란이 많았습니다.
사실관계를 좀 더 살펴보면,
원고는 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이고, 피고는 신탁회사로서 위탁자와 위 집합건물 중 몇 개 호실에 대해 담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 마쳤습니다. 그리고 위 신탁계약에는 위탁자가 관리비를 비롯한 공과금을 부담하는 것으로 규정이 되어 있었고, 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 부동산 등기부에 편철되었습니다.
이후 위탁자는 관리비를 체납하였고, 이에 관리단(원고)이 신탁회사(피고)를 상대로 관리비 및 연체료의 지급을 구한 사안입니다.
이에 대해 원심은 이 사건 신탁계약에서 이 사건 부동산에 관한 관리비를 위탁자 소외 회사가 부담한다고 정하였고, 이 사건 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 등기의 일부가 되었으므로, 피고는 이 사건 관리비 지급책임의 주체가 소외 회사라고 원고에게 대항할 수 있다고 보아 이 사건 관리비 청구를 기각하였습니다.
그러나 대법원은 “특별한 사정이 없는 한 이 사건 부동산에 관한 신탁의 등기로는 이 사건 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이다. 이 사건 신탁계약에서 이 사건 부동산에 관한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다고 정하였고, 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었다고 하더라도 수탁자인 피고는 제3자인 원고에게 대항할 수 없다. 따라서 원심으로서는 이 사건 신탁계약의 내용과 관계없이 이 사건 관리비의 성격, 원고의 관리단 규약 등을 심리하여 피고가 이 사건 관리비를 부담하는지 여부를 판단하여 만약 피고에게 이 사건 관리비를 부담할 의무가 있다면 이에 관한 지급을 명하였어야 했다.”고 판시하면서 원심을 파기하였습니다. 신탁원부의 대항력은 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이지, 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 제3자에게 대항할 수 없다고 판단한 것입니다.
2012년 개정 신탁법 시행 신탁원부의 대항력의 범위에 대해 논란이 많았는데, 위 대상판결은 신탁원부의 대항력이 미치는 범위가 “그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이고, 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다”라는 점을 명확히 하였다는 점에서 매우 중요한 의미가 있다고 하겠습니다.
판례평석
[신탁원부 대항력] 대법원 2025. 2. 13 선고 2022다233164 판결 [관리비]
*판결요지*
[1] 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 규정하였다.
이러한 규정의 취지는 어떠한 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이다. 따라서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁계약에서는 특별한 사정이 없는한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 되더라도 위와 같은 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다.
[2] 甲신탁회사가 乙주식회사와 체결한 담보신탁계약에 따라 집합건물 중 乙회사 소유의 전유부분인 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 위 부동산에 관한 관리비를 위탁자가 부담한다고 규정한 신탁계약서가 신탁등기 당시 신탁원부에 포함되어 부동산등기부에 편철되었는데, 집합건물 관리단이 수탁자인 甲회사를 상대로 체납 관리비의 지급을 구한 사안에서, 위 신탁계약은 신탁법 제4조 제1항이 적용되고 특별한 사정이 없는 한 신탁등기로 위 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이므로, 신탁계약에서 위 부동산에 관한 관리비 납부의무를 위탁자인 乙회사가 부담한다고 정하였고, 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었더라도 수탁자인 甲회사가 제3자인 집합건물 관리단에 대항할 수 없는데도, 이와 달리 보아 청구를 기각한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
*판례평석*
위탁자와 신탁회사(수탁자) 사이에 신탁계약에 의해 부동산에 대해 신탁등기가 경료되면 대내외적으로 수탁자에게 소유권이 이전됩니다. 이는 담보목적으로 행해지는 부동산담보신탁의 경우에도 마찬가지 입니다.
구 신탁법(2005. 3. 31. 법률 제7428호로 개정되어 2006. 4. 1. 시행) 제3조 제1항은 “등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제삼자에게 대항할 수 있다.”라고 규정하고 있었습니다. 따라서 이 시기에는 신탁원부의 대항력이 광범위하게 적용되었습니다.
그런데 현행 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다(2012년 시행된 개정 신탁법의 내용이 현재까지 이어지고 있습니다). 구법의 내용에서 “그 재산이 신탁재산에 속한 것임을”이라는 문구가 추가된 것입니다. 이로 인하여 신탁원부의 대항력이 어디까지 미치는지에 대하여 논란이 많았습니다.
사실관계를 좀 더 살펴보면,
원고는 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이고, 피고는 신탁회사로서 위탁자와 위 집합건물 중 몇 개 호실에 대해 담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 마쳤습니다. 그리고 위 신탁계약에는 위탁자가 관리비를 비롯한 공과금을 부담하는 것으로 규정이 되어 있었고, 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 부동산 등기부에 편철되었습니다.
이후 위탁자는 관리비를 체납하였고, 이에 관리단(원고)이 신탁회사(피고)를 상대로 관리비 및 연체료의 지급을 구한 사안입니다.
이에 대해 원심은 이 사건 신탁계약에서 이 사건 부동산에 관한 관리비를 위탁자 소외 회사가 부담한다고 정하였고, 이 사건 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 등기의 일부가 되었으므로, 피고는 이 사건 관리비 지급책임의 주체가 소외 회사라고 원고에게 대항할 수 있다고 보아 이 사건 관리비 청구를 기각하였습니다.
그러나 대법원은 “특별한 사정이 없는 한 이 사건 부동산에 관한 신탁의 등기로는 이 사건 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이다. 이 사건 신탁계약에서 이 사건 부동산에 관한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다고 정하였고, 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었다고 하더라도 수탁자인 피고는 제3자인 원고에게 대항할 수 없다. 따라서 원심으로서는 이 사건 신탁계약의 내용과 관계없이 이 사건 관리비의 성격, 원고의 관리단 규약 등을 심리하여 피고가 이 사건 관리비를 부담하는지 여부를 판단하여 만약 피고에게 이 사건 관리비를 부담할 의무가 있다면 이에 관한 지급을 명하였어야 했다.”고 판시하면서 원심을 파기하였습니다. 신탁원부의 대항력은 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이지, 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 제3자에게 대항할 수 없다고 판단한 것입니다.
2012년 개정 신탁법 시행 신탁원부의 대항력의 범위에 대해 논란이 많았는데, 위 대상판결은 신탁원부의 대항력이 미치는 범위가 “그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이고, 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다”라는 점을 명확히 하였다는 점에서 매우 중요한 의미가 있다고 하겠습니다.