*판결요지*
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다)에 따르면, 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고(제10조 제1항), 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다(제11조). 이러한 공용부분의 ‘변경에 관한 사항’은 ‘공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우’ 등이 아닌 한 관리단집회에서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 특별결의로써 결정하고(제15조 제1항), 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’은 규약으로 달리 정하지 않는 한 위와 같은 공용부분의 변경에 관한 특별결의 사항을 제외하고는 통상의 집회결의로써 결정하되 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다(제16조 제1항, 제3항).
이러한 구 집합건물법의 규정 형식과 내용 및 취지 등에 비추어 보면, 집합건물 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’은 규약에 달리 정함이 없는 한 구분소유자들로 구성된 관리단집회의 결의로써 결정되어야 하고, 관리인은 그와 같이 관리단집회에서 결의된 사항에 관하여 공용부분 관리를 위한 행위를 구체적으로 집행할 수 있을 뿐이다. 따라서 관리인이 구 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리단집회의 결의로 결정되어야 하는 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’에 대해서 관리단규약에 정함이 없는데도 관리단집회를 거치지 않은 채 그러한 사항에 관하여 한 법률행위는 그 효력이 없다고 보아야 한다.
*판례평석*
집합건물은 1동의 건물에 여러 구분된 부분이 존재하고, 각 부분을 독립된 소유권의 객체로 삼을 수 있는 건물을 의미합니다. 각 독립된 부분에 대한 소유권이 구분소유권이고, 구분소유권을 가지는 자를 구분소유자라고 하며, 구분소유권의 목적인 건물의 부분을 전유부분, 전유부분 외의 건물부분을 공용부분이라고 합니다. 건물에 대해 구분소유관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 관리단이 구성되고, 관리인은 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행하는 자입니다.
위 판례사안은 집합건물 중 공용부분에 관한 것입니다. 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하며, 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다. 각 공유자의 지분은 전유부분의 면적 비율에 따르며, 전유부분이 처분되면 같이 처분되고, 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없습니다.
집합건물의 공용부분을 변경할때는 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2이상 및 의결권의 3분의 2이상의 결의로서 결정하고(집합건물법 제15조 제1항), 공용부분의 관리는 통상의 관리단 집회결의(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수)로써 결정합니다(동법 제16조 제1항).
원심은 위와 같은 공용부분의 관리행위에 관리단의 결의가 필요하다고 규정한 집합건물법 제16조 제1항을 관리인의 대표권을 제한하는 규정이라고 해석하였습니다. 따라서 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었다는 사정이 없는 한 무효를 주장할 수 없다는 대표권 제한의 법리로 사안을 판단하였습니다.
이에 대해 대법원은 위 집합건물법 제16조 제1항은 단순히 관리인의 대표권을 제한하는 규정이 아니고, 따라서 관리인이 공용부분의 관리행위에 해당하는 법률행위(계약)를 함에 있어 관리단 집회의 결의 없이 하였다면 해당 법률행위(계약)는 무효라고 판단하였습니다.
집합건물의 공용부분의 관리행위는 통상의 관리단 집회결의를 거치도록 하는 집합건물법 제16조 제1항의 규정취지를 보면, 관리인이 공용부분의 관리행위를 함에 있어 관리단 집회결의를 거치지 않았다면 이는 집합건물법에서 정한 요건을 결여한 것으로 무효라고 보는 것이 타당하다고 생각됩니다. 원심과 같이 이를 대표권 제한 규정으로 해석할 근거가 없으며, 관리인은 관리단을 대표하여 사무를 집행하는 역할을 할 뿐이기 때문입니다.
위 대법원 판례는 집합건물의 공용부분의 관리행위에 있어 관리단 집회의 결의가 없는 경우의 법률행위의 효력을 무효라고 판단하였다는 점에서 매우 중요한 선례가 될 것으로 생각됩니다.
판례평석
[판례평석] [집합건물, 관리단규약] 대법원 2024. 9. 27 선고 2023다287861 판결 [미지급대금등청구]
*판결요지*
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다)에 따르면, 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고(제10조 제1항), 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다(제11조). 이러한 공용부분의 ‘변경에 관한 사항’은 ‘공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우’ 등이 아닌 한 관리단집회에서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 특별결의로써 결정하고(제15조 제1항), 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’은 규약으로 달리 정하지 않는 한 위와 같은 공용부분의 변경에 관한 특별결의 사항을 제외하고는 통상의 집회결의로써 결정하되 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다(제16조 제1항, 제3항).
이러한 구 집합건물법의 규정 형식과 내용 및 취지 등에 비추어 보면, 집합건물 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’은 규약에 달리 정함이 없는 한 구분소유자들로 구성된 관리단집회의 결의로써 결정되어야 하고, 관리인은 그와 같이 관리단집회에서 결의된 사항에 관하여 공용부분 관리를 위한 행위를 구체적으로 집행할 수 있을 뿐이다. 따라서 관리인이 구 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리단집회의 결의로 결정되어야 하는 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’에 대해서 관리단규약에 정함이 없는데도 관리단집회를 거치지 않은 채 그러한 사항에 관하여 한 법률행위는 그 효력이 없다고 보아야 한다.
*판례평석*
집합건물은 1동의 건물에 여러 구분된 부분이 존재하고, 각 부분을 독립된 소유권의 객체로 삼을 수 있는 건물을 의미합니다. 각 독립된 부분에 대한 소유권이 구분소유권이고, 구분소유권을 가지는 자를 구분소유자라고 하며, 구분소유권의 목적인 건물의 부분을 전유부분, 전유부분 외의 건물부분을 공용부분이라고 합니다. 건물에 대해 구분소유관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 관리단이 구성되고, 관리인은 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행하는 자입니다.
위 판례사안은 집합건물 중 공용부분에 관한 것입니다. 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하며, 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다. 각 공유자의 지분은 전유부분의 면적 비율에 따르며, 전유부분이 처분되면 같이 처분되고, 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없습니다.
집합건물의 공용부분을 변경할때는 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2이상 및 의결권의 3분의 2이상의 결의로서 결정하고(집합건물법 제15조 제1항), 공용부분의 관리는 통상의 관리단 집회결의(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수)로써 결정합니다(동법 제16조 제1항).
원심은 위와 같은 공용부분의 관리행위에 관리단의 결의가 필요하다고 규정한 집합건물법 제16조 제1항을 관리인의 대표권을 제한하는 규정이라고 해석하였습니다. 따라서 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었다는 사정이 없는 한 무효를 주장할 수 없다는 대표권 제한의 법리로 사안을 판단하였습니다.
이에 대해 대법원은 위 집합건물법 제16조 제1항은 단순히 관리인의 대표권을 제한하는 규정이 아니고, 따라서 관리인이 공용부분의 관리행위에 해당하는 법률행위(계약)를 함에 있어 관리단 집회의 결의 없이 하였다면 해당 법률행위(계약)는 무효라고 판단하였습니다.
집합건물의 공용부분의 관리행위는 통상의 관리단 집회결의를 거치도록 하는 집합건물법 제16조 제1항의 규정취지를 보면, 관리인이 공용부분의 관리행위를 함에 있어 관리단 집회결의를 거치지 않았다면 이는 집합건물법에서 정한 요건을 결여한 것으로 무효라고 보는 것이 타당하다고 생각됩니다. 원심과 같이 이를 대표권 제한 규정으로 해석할 근거가 없으며, 관리인은 관리단을 대표하여 사무를 집행하는 역할을 할 뿐이기 때문입니다.
위 대법원 판례는 집합건물의 공용부분의 관리행위에 있어 관리단 집회의 결의가 없는 경우의 법률행위의 효력을 무효라고 판단하였다는 점에서 매우 중요한 선례가 될 것으로 생각됩니다.