안녕하세요. 브라이튼 법률사무소, ‘신탁·부동산 전문 강경두 변호사’입니다
| [브라이튼 법률사무소 – 신탁·부동산 전문 강경두 변호사] |
| 🔹 사법시험 56회 출신, 10년 이상의 신탁전문변호사 |
| 🔹 도시정비전문관리사 1급 보유, 재개발·재건축 등 정비사업 자문 경험 |
| 🔹 부동산·건설·신탁 사건 다수 수행, 브라이튼 법률사무소 대표 변호사 |
월세가 계속 밀리는데 영업까지 하고 있다면 어떻게 해야 할까요?
상가를 임대한 뒤 임차인이 월세를 제때 지급하지 않는데도
계속 영업하고 있다면 임대인 입장에서는 손실이 커질 수밖에 없습니다.
처음에는 보증금에서 정산하면 된다고 생각할 수 있지만,
연체가 계속되면 보증금이 빠르게 줄어들고
계약을 종료한 뒤에도 점포를 돌려받지 못하는 상황으로 이어질 수 있습니다.
이 경우에는 월세 미납 명도소송만 생각하기보다 차임 연체에 따른
계약 해지 → 점포 인도 → 미납 월세 정산 → 필요하면 강제집행까지
전체 절차를 함께 검토해야 합니다.
상가 월세가 얼마나 밀려야 계약을 해지할 수 있을까요?
상가건물 임대차보호법은 임차인의 차임연체액이
3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.
따라서 단순히 몇 번 늦게 지급했다는 사실보다
현재 누적된 연체차임이 얼마인지 정확히 계산하는 것이 중요합니다.
| [상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)] |
| 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. |
또한 임대차기간 중 3기분에 달하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는
일정한 요건 아래 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
대법원도 임대차기간 중 어느 때라도
3기분에 달하는 연체 사실이 있었다면 갱신거절 사유가 될 수 있다고 판단하고 있습니다.
보증금이 남아 있다면 월세를 계속 안 내도 될까요?
임차인이 “보증금이 있으니 밀린 월세는 거기서 빼면 된다”고 주장하는 경우가 있습니다.
그러나 임대차가 계속되는 동안 보증금이 있다는 이유만으로
임차인이 차임 지급을 거절할 수 있는 것은 아닙니다.
대법원 역시 임대차 종료 전에는
연체차임이 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니라고 보고 있습니다.
따라서 보증금이 남아 있다는 이유만으로 대응을 미루기보다
연체차임과 관리비, 보증금 잔액을 구분하여 계산해야 합니다.
월세 미납 명도소송은 어떤 절차로 진행될까요?
① 연체차임과 계약관계 정리
임대차계약서와 월세 입금내역을 기준으로 미납 기간과 금액을 정리합니다.
일부 월세가 지급됐다면 실제 연체액이 3기분에 도달했는지를 정확하게 계산해야 합니다.
② 임대차계약 해지 통보
해지 요건이 충족됐다면 임차인에게 계약을 종료한다는 의사를 명확하게 전달해야 합니다.
향후 소송에 대비해 해지 통지가 언제 도달했는지 확인할 수 있도록 자료를 남기는 것이 중요합니다.
③ 점유관계와 가처분 검토
현재 계약상 임차인이 직접 영업하는지, 제3자에게 점포를 넘겼는지 확인해야 합니다.
소송 중 점유자가 변경될 가능성이 있다면 부동산점유이전금지가처분을 함께 검토할 수 있습니다.
④ 명도와 미납 월세 청구
임차인이 계약 해지 후에도 나가지 않는다면 월세 미납 명도소송을 통해 점포 인도를 청구할 수 있습니다.
사안에 따라 미납 월세와 계약 종료 후 인도 완료일까지의 차임 상당액도 함께 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.
대법원도 특별한 사정이 없다면 임대차 종료 후 계속 점유·사용한 경우
인도 완료일까지 차임 상당의 부당이득 반환의무가 발생할 수 있다고 보고 있습니다.
⑤ 판결 후 강제집행
승소판결을 받았다고 임차인이 자동으로 퇴거하는 것은 아닙니다.
자진해서 점포를 인도하지 않는다면
집행권원을 토대로 부동산 인도 강제집행을 진행해야 합니다.
핵심은 소송 제기만이 아니라 계약 해지의 적법성,
실제 점유자 특정, 미납금 계산과 판결 이후 집행까지 연결해서 준비하는 것입니다.
월세 미납 명도소송과 관련해 자주 묻는 질문은? – FAQ
Q. 월세 미납 명도소송은 3개월 연속 연체해야 가능한가요?
상가건물 임대차보호법은 ‘3기의 차임액’에 달하는 연체를 기준으로 규정하고 있습니다.
따라서 단순히 연속 3개월인지 여부만 볼 것이 아니라 일부 지급 내역을 포함해 실제 누적 연체액을 확인해야 합니다.
Q. 월세 미납 명도소송과 밀린 월세 청구를 같이 할 수 있나요?
계약 종료와 점포 인도를 구하면서 연체차임 등을 함께 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.
계약 종료 후에도 점유가 계속된다면 인도 완료 시점까지 발생하는 금전 문제도 함께 살펴봐야 합니다.
Q. 월세 미납 명도소송 전에 내용증명을 보내야 하나요?
명도소송의 구체적인 요건은 사안에 따라 검토해야 하지만
계약 해지 의사를 명확하게 표시하고 그 도달 사실을 입증할 자료를 확보하는 것이 중요합니다.
계약서의 해지 조항과 기존 통지 내용도 함께 확인해야 합니다.
왜 강경두 변호사를 선택해야 할까요?
강경두 변호사는 제56회 사법시험에 합격하고 사법연수원 제46기를 수료했으며
현재 브라이튼 법률사무소 대표변호사로 활동하고 있습니다.
다수 건설·개발사와 금융기관에 대한 자문 경험 및
서울중앙지방법원 민사조정위원 활동 경험을 바탕으로
상가 임대차 분쟁에서 계약관계와 금전채권을 함께 살펴봅니다.
월세 미납 명도소송에서는 연체액뿐 아니라
계약 해지 시점, 현재 점유자,
보증금 정산 및 인도청구 구조까지 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.
보증금이 줄어들고 있다면 대응 시점을 검토해야 합니다
임차인이 계속 영업하는 동안 월세 연체액이 늘어나면
보증금으로 정산할 수 있는 범위도 줄어들 수 있습니다.
계약 해지 요건이 갖춰졌는데도 대응을 미루면
점포를 돌려받기까지 추가적인 시간이 필요할 수 있습니다.
현재까지의 입금내역과 임대차계약서,
보증금 잔액 및 점유관계를 먼저 정리하는 것이 중요합니다.
임차인이 퇴거 요구에 응하지 않는다면 부동산·민사 분야를 다루는 변호사와
계약 해지부터 월세 미납 명도소송, 미납금 청구와 강제집행까지
필요한 절차를 검토하는 것이 도움이 될 수 있습니다.