안녕하세요. 브라이튼 법률사무소, ‘신탁·부동산 전문 강경두 변호사’입니다
| [브라이튼 법률사무소 – 신탁·부동산전문강경두 변호사] |
| 🔹 사법시험 56회 출신, 10년 이상의 신탁전문변호사 |
| 🔹 도시정비전문관리사 1급 보유, 재개발·재건축 등 정비사업 자문 경험 |
| 🔹 부동산·건설·신탁 사건 다수 수행, 브라이튼 법률사무소 대표 변호사 |
상가 권리금 회수방해, 신규 임차인을 구했는데 거절한다면?
오랫동안 운영하던 상가를 정리하면서 시설과 거래처,
영업상 이점 등을 넘기는 조건으로 신규 임차인과 권리금계약을 체결했는데
임대인이 새로운 임대차계약을 거절하는 경우가 있습니다.
기존 임차인 입장에서는 받을 수 있었던 권리금까지 잃게 되어 손해가 커질 수 있습니다.
그러나 임대인이 신규 임차인과 계약하지 않았다는 사실만으로
곧바로 상가 권리금 회수방해가 인정되는 것은 아닙니다.
임차인이 신규 임차인을 실제로 주선했는지, 임대인이 어떤 이유로 계약을 거절했는지,
요구한 보증금·월세가 주변 시세와 비교해 어느 정도였는지를 함께 살펴봐야 합니다.
상가 권리금 회수방해, 어떤 행위가 문제가 될까요?
상가 임대차에서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지
임차인의 권리금 회수기회가 보호됩니다.
이 기간에 임대인이 법에서 정한 방해행위를 하여
임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받지 못했다면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
대표적인 방해행위는 다음과 같습니다.
① 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
② 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
③ 주변 상가의 차임·보증금 등에 비해 현저히 높은 보증금이나 월세를 요구하는 행위
④ 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위
따라서 임대인이 단순히 계약을 거절했는지만 보는 것이 아니라
거절 이유와 협의 과정, 제시된 임대조건 등을 구체적으로 확인해야 합니다.
상가 권리금 회수방해, 월세를 올리면 모두 해당될까요?
임대인이 신규 임차인에게 기존 계약보다 높은 월세나
보증금을 요구했다고 해서 언제나 권리금 회수방해가 되는 것은 아닙니다.
중요한 것은 해당 조건이 상가의 조세·공과금, 주변 점포의 임대료와
보증금 및 그 밖의 부담 등을 고려했을 때 ‘현저히 고액’인지 여부입니다.
정상적인 임대조건 조정인지, 신규 임차인이 계약을 포기하도록
만들기 위한 사실상의 거절인지 구분해야 합니다.
따라서 기존 임대차계약서와 임대인이 신규 임차인에게 제시한 조건뿐 아니라
주변 유사 상가의 임대조건도 함께 확보해 두는 것이 좋습니다.
상가 권리금 회수방해, 임대인의 거절에도 정당한 사유가 있을까요?
신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없거나
임차인으로서 의무를 제대로 이행하기 어렵다고 볼 상당한 사유가 있다면
임대인의 계약 거절에 정당한 이유가 인정될 수 있습니다.
또한 법에서 정한 일정한 사유가 존재한다면
임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 제한될 수 있습니다.
기존 임차인에게 차임 연체나 무단전대 등
계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 존재하는지도 확인해야 합니다.
반대로 임대인이 단순히 “새로운 임차인과 계약할 생각이 없다”는
입장만 반복한다면 구체적인 사정을 따져볼 필요가 있습니다.
임대인이 신규 임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로
표시한 특별한 경우에는 실제 신규 임차인 주선 여부에 관한 판단도 달라질 수 있습니다.
상가 권리금 회수방해, 손해배상을 준비하려면 무엇이 필요할까요?
① 권리금계약 자료
신규 임차인과 작성한 권리금계약서와 권리금 액수, 지급조건 등을 확보합니다.
실제로 어느 정도의 권리금을 받을 예정이었는지를 확인하는 기본자료입니다.
② 신규 임차인 주선 자료
신규 임차인의 인적사항을 임대인에게 전달했는지,
계약 체결을 요청했는지를 확인할 수 있는 문자·메신저·이메일·내용증명 등을 정리합니다.
③ 임대인의 거절 자료
임대인이 어떤 이유로 계약을 거절했는지가 중요합니다.
통화녹음이나 문자, 내용증명 등 당시 의사표시를 확인할 수 있는 자료를 보관해야 합니다.
④ 변경된 임대조건 자료
임대인이 신규 임차인에게 요구한 보증금과 월세를 확인하고
기존 계약조건 및 주변 상가의 임대조건과 비교할 필요가 있습니다.
⑤ 권리금 가치 자료
손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과
임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.
분쟁에서는 실제 권리금 가치를 판단하기 위한 감정 등이 문제될 수 있으므로
영업시설, 매출, 거래자료 등 관련 자료를 확보하는 것이 중요합니다.
상가 권리금 회수방해와 관련해 자주 묻는 질문은? – FAQ
Q. 상가 권리금 회수방해가 인정되면 약속한 권리금을 전부 받을 수 있나요?
신규 임차인이 지급하기로 한 금액이 그대로 손해배상액으로 확정되는 것은 아닙니다.
신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중
낮은 금액이 손해배상액의 상한이 되므로 실제 권리금 가치가 쟁점이 될 수 있습니다.
Q. 상가 권리금 회수방해 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상청구권은
임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다.
분쟁이 예상된다면 종료 시점과 방해행위가 있었던 시기를 함께 정리해야 합니다.
Q. 상가 권리금 회수방해는 신규 임차인을 실제로 구해야만 청구할 수 있나요?
원칙적으로 신규 임차인을 주선한 사실이 중요한 판단 요소입니다.
다만 임대인이 정당한 이유 없이 누구와도 새로운 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를
확정적으로 표시한 경우 등 구체적인 사정에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
왜 강경두 변호사를 선택해야 할까요?
강경두 변호사는 제56회 사법시험에 합격하고 사법연수원 제46기를 수료했으며
현재 브라이튼 법률사무소 대표변호사로 활동하고 있습니다.
다수의 건설·개발사 및 금융기관 자문 경험과
서울중앙지방법원 민사조정위원 활동 경험이 있으며
도시정비전문관리사 1급을 보유하고 있습니다.
상가 권리금 회수방해 분쟁에서는 임대차계약뿐 아니라
신규 임차인 주선 과정과 임대인의 거절사유,
손해액 산정자료를 함께 검토하는 것이 중요합니다.
권리금 거래가 무산됐다면 당시 자료부터 확보해야 합니다
상가 권리금 회수방해는 계약이 무산됐다는 결과만으로 판단하지 않습니다.
신규 임차인을 언제 어떻게 주선했는지,
임대인이 어떤 조건과 이유로 계약을 거절했는지가 핵심 쟁점이 될 수 있습니다.
권리금계약서와 임대차계약서, 문자·메신저, 통화녹음,
임대조건 협의자료 등을 시간순으로 정리하는 것이 우선입니다.
권리금 회수기회가 실제로 침해됐다고 판단된다면 상가 임대차 분쟁을
다루는 변호사와 방해행위 성립 여부와 손해배상 범위를
검토하는 것이 도움이 될 수 있습니다.