안녕하세요. 브라이튼 법률사무소, ‘신탁·부동산 전문 강경두 변호사’입니다
| [브라이튼 법률사무소 – 신탁전문강경두 변호사] |
| 🔹 사법시험 56회 출신, 10년 이상의 신탁전문변호사 |
| 🔹 도시정비전문관리사 1급 보유, 재개발·재건축 등 정비사업 자문 경험 |
| 🔹 부동산·건설·신탁 사건 다수 수행, 브라이튼 법률사무소 대표 변호사 |
공유물분할청구 소송, 한 사람만 부동산을 사용하고 있다면 어떻게 해야 할까요?
형제·자매나 가족과 공동으로 주택이나 상가를 소유하고 있지만
실제로는 특정 공유자 한 명이 오랫동안 부동산 전체를 사용하거나
임대해 수익을 가져가는 경우가 있습니다.
지분은 가지고 있는데 정작 부동산을 이용하지 못하고
임대료도 받지 못한다면 공동명의를 계속 유지해야 하는지 고민하게 됩니다.
이러한 상황에서는 공유물분할청구 소송으로 공동소유 관계를 정리하는 방법과 함께,
그동안 특정 공유자가 얻은 사용이익이나
임대수익에 대한 금전 정산이 가능한지도 살펴볼 필요가 있습니다.
공유물분할청구 소송으로 공동명의를 끝낼 수 있을까요?
민법상 공유자는 원칙적으로 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.
공유자끼리 분할방법에 합의하지 못한다면 법원에 재판상 분할을 청구할 수 있습니다.
협의가 되지 않는 경우 법원은 공유물의 형태, 이용 상황,
경제적 가치와 각 공유자의 지분 등을 고려해 분할방법을 정하게 됩니다.
주택이나 상가라고 해서 곧바로 경매로 분할되는 것은 아닙니다.
부동산을 실제로 나누는 현물분할을 우선 검토하되,
일정한 요건에서는 특정 공유자가 부동산을 취득하고
다른 공유자에게 지분가액을 지급하는 방법도 고려될 수 있습니다.
현물분할이 어렵거나 분할하면 가치가
현저히 감소할 우려가 있다면 경매를 통한 대금분할도 문제될 수 있습니다.
공유물분할청구 소송, 독점 사용한 기간도 정산할 수 있을까요?
공유자는 자신의 지분 비율에 따라 공유물 전체를 사용·수익할 권리를 갖습니다.
따라서 특정 공유자가 부동산을 배타적으로 사용하면서
다른 공유자가 전혀 사용·수익하지 못했다면
지분에 상당하는 사용이익이 부당이득으로 문제될 수 있습니다.
예를 들어 2명이 각각 2분의 1씩 소유한 주택을 한 명만 계속 사용했다면,
단순히 “내 지분만큼 사용했다”고 보는 것은 아닙니다.
다른 공유자가 부동산을 전혀 이용하지 못했다면
임료 상당액을 기준으로 지분에 따른 부당이득 반환 여부를 검토할 수 있습니다.
다만 공유자 사이에 특정인의 단독 사용을 허용한 합의가 있었거나
관리방법에 관한 별도의 합의가 존재했다면 결론이 달라질 수 있습니다.
누가 사용했는지만 볼 것이 아니라 사용하게 된 경위와
공유자들의 합의 여부까지 확인해야 합니다.
임대수익을 혼자 받았다면 어떻게 정산해야 할까요?
공유 부동산을 제3자에게 임대하고 특정 공유자가 월세나
임대료를 전부 받아왔다면 실제 임대차계약과 수익의 귀속관계를 확인해야 합니다.
임대차계약서, 임대료 입금내역, 보증금 관리내역 등을 통해
실제로 발생한 수익을 특정하고 각 공유자의 지분과
공유물 관리에 관한 합의를 함께 살펴봐야 합니다.
반대로 재산세, 수선비, 관리비 등 공유물을 유지하기 위해
특정 공유자가 비용을 부담했다면 이러한 비용도 정산 과정에서
별도의 쟁점이 될 수 있습니다.
민법은 공유자가 지분 비율에 따라 공유물의 관리비용과 기타 의무를 부담하도록
정하고 있으므로 수익만 계산해서 결론을 내리기는 어렵습니다.
공유물분할청구 소송은 어떤 순서로 준비해야 할까요?
① 공유지분과 권리관계 확인
등기사항증명서를 통해 현재 공유자가 누구인지와 각각의 지분을 확인합니다.
근저당권이나 가압류 등 다른 권리가 설정되어 있는지도 함께 살펴봐야 합니다.
② 실제 사용·임대 현황 정리
누가 언제부터 부동산을 사용했는지,
제3자에게 임대했다면 누가 임대료를 받아왔는지를 확인합니다.
임대차계약서와 계좌내역 등이 중요한 자료가 될 수 있습니다.
③ 사용이익과 비용 정산 검토
부동산의 임료 상당액, 실제 임대수익,
각 공유자의 지분을 기준으로 정산 범위를 검토합니다.
동시에 세금·수리비·관리비 등 각자가 부담한 비용도 구분해야 합니다.
④ 적절한 분할방법 검토
현물분할이 가능한지, 한 공유자가 부동산을 취득하고
다른 공유자에게 가액을 지급하는 방법이 적절한지,
경매분할이 필요한지를 부동산 특성에 맞춰 검토합니다.
⑤ 분할청구와 금전청구 구분
공유관계를 끝내는 청구와 과거 사용이익·임대수익을 정산하는 청구는 법적 성격이 다릅니다.
따라서 실제 사건에서는 각각의 청구요건과 증거를 구분해 준비하는 것이 중요합니다.
공유물분할청구 소송과 관련해 자주 묻는 질문은? – FAQ
Q. 공유물분할청구 소송은 다른 공유자가 반대해도 가능한가요?
분할금지약정 등 특별한 사정이 없다면 공유자는 원칙적으로 분할을 청구할 수 있습니다.
협의가 이루어지지 않는다면 법원이 구체적인 사정을 고려해 분할방법을 결정합니다.
Q. 공유물분할청구 소송에서 혼자 사용한 기간의 임대료도 받을 수 있나요?
다른 공유자가 부동산을 배타적으로 사용해 자신이 전혀 사용·수익하지 못했다면
지분에 해당하는 임료 상당 부당이득을 검토할 수 있습니다.
다만 단독사용에 관한 합의 등 구체적인 사정에 따라 판단은 달라질 수 있습니다.
Q. 공유물분할청구 소송을 하면 부동산은 무조건 경매되나요?
무조건 경매로 진행되는 것은 아닙니다.
현물분할 가능성과 부동산의 경제적 가치, 공유관계 등을 살펴보고 현물분할이 어렵거나
가치가 현저히 감소할 우려가 있는 경우 경매분할이 검토될 수 있습니다.
왜 강경두 변호사를 선택해야 할까요?
강경두 변호사는 제56회 사법시험에 합격하고 사법연수원 제46기를 수료했으며
현재 브라이튼 법률사무소 대표변호사로 활동하고 있습니다.
다수의 건설·개발사 및 금융기관 자문 경험과
서울중앙지방법원 민사조정위원 활동 경험이 있으며
도시정비전문관리사 1급을 보유하고 있습니다.
공유물분할청구 소송처럼 부동산의 분할방법과 지분가치, 사용수익 및 비용정산이
함께 문제되는 사건에서는 각각의 쟁점을 구분해 검토하는 것이 중요합니다.
공유관계와 과거 수익 정산을 함께 살펴봐야 합니다
특정 공유자가 오랫동안 부동산을 사용하거나 임대수익을 받아왔다면
단순히 공동명의를 해소하는 것만으로 분쟁이 모두 정리되지 않을 수 있습니다.
공유관계가 어떻게 형성됐는지부터 실제 사용기간과
임대수익, 지출한 비용까지 확인해야 합니다.
등기사항증명서, 임대차계약서, 임대료 입금내역과 비용지출 자료를 정리한 뒤
부동산 분야를 다루는 변호사와 공유물분할청구 소송의 분할방법 및
사용이익·임대수익 정산 범위를 함께 검토하는 것이 도움이 될 수 있습니다.