안녕하세요. 브라이튼 법률사무소, ‘신탁·부동산 전문 강경두 변호사’입니다
| [브라이튼 법률사무소 – 신탁전문강경두 변호사] |
| 🔹 사법시험 56회 출신, 10년 이상의 신탁전문변호사 |
| 🔹 도시정비전문관리사 1급 보유, 재개발·재건축 등 정비사업 자문 경험 |
| 🔹 부동산·건설·신탁 사건 다수 수행, 브라이튼 법률사무소 대표 변호사 |
소유권보존등기, 사용승인 후 바로 대출을 받을 수 있을까요?
신축 건물의 사용승인을 받고 금융기관 대출까지 준비했는데,
등기사항증명서를 발급하려고 보니
아직 건물 등기부 자체가 만들어지지 않은 경우가 있습니다.
토지에는 이미 등기가 있고 건축물대장에도 건물이 올라와 있으니
곧바로 담보대출이 가능하다고 생각하기 쉽습니다.
그러나 신축 건물을 담보로 근저당권을 설정하려면
먼저 해당 건물에 관한 권리관계가 등기부에 나타나야 합니다.
따라서 일반적인 신축 건물이라면 소유권보존등기를 통해
최초 소유권을 등기한 뒤 이를 기초로 근저당권설정등기를 진행하는 구조를 이해해야 합니다.
소유권보존등기와 근저당권설정등기는 무엇이 다를까요?
소유권보존등기는 아직 소유권등기가 없는 부동산에 최초로 소유권을 등기하는 절차입니다.
신축 건물의 경우 건축물대장에
최초 소유자로 등록된 사람 등이 법에서 정한 요건에 따라 신청할 수 있습니다.
반면 근저당권설정등기는 금융기관이 대출채권을 담보하기 위해
부동산에 담보권을 설정하는 절차입니다.
신축 건물의 담보대출에서는 소유권보존등기로 건물의 최초 소유권을 등기하고,
그 소유권을 기초로 금융기관의 근저당권을 설정하는 순서를 검토해야 합니다.
따라서 사용승인을 받았다는 사실과 소유권보존등기가 완료됐다는 것은 구분해야 합니다.
건축물대장이 작성됐더라도 아직 건물 등기기록이 없다면
담보권 설정을 위한 등기 절차를 함께 준비해야 합니다.
소유권보존등기, 누가 신청할 수 있을까요?
부동산등기법상 미등기 건물의 소유권보존등기는
건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람이나
그 상속인·포괄승계인 등이 신청할 수 있습니다.
확정판결 또는 법에서 정한 확인을 통해
소유권을 증명하는 경우에도 신청 가능성이 있습니다.
따라서 건축주라고 해서 별도의 확인 없이 바로 진행하기보다
건축물대장상 최초 소유자가 누구인지부터 살펴보는 것이 중요합니다.
특히 토지소유자와 건축주가 다르거나 공동으로 건축한 경우,
법인 명의로 건축한 경우 등에서는 신청인과 관련 자료를 더욱 구체적으로 확인해야 합니다.
소유권보존등기와 담보대출은 어떤 순서로 준비해야 할까요?
① 건축물대장 확인
사용승인 이후 건축물대장이 제대로 작성됐는지 확인합니다.
건물의 소재, 구조, 면적과 최초 소유자 등 등기에 필요한 사항이 실제 현황과 맞는지도 살펴봐야 합니다.
② 소유권보존등기 준비
건축물대장 등 소유권을 증명하는 자료와 등기에 필요한 서류를 준비합니다.
신청인의 유형과 건물 형태에 따라 필요한 자료가 달라질 수 있으므로 사전에 확인하는 것이 좋습니다.
③ 금융기관 대출조건 확인
은행과 대출금액, 채권최고액, 담보 대상 등을 협의합니다.
토지에도 기존 근저당권이 있다면 건물까지 포함한 담보구조와 기존 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
④ 소유권보존등기 신청
소유권보존등기가 이루어지면 신축 건물에 최초 소유권에 관한 등기기록이 만들어집니다.
이후 해당 소유권을 기초로 근저당권 등 담보권 설정을 진행할 수 있습니다.
⑤ 근저당권설정등기 진행
대출 실행 조건에 맞춰 금융기관을 근저당권자로 하는 근저당권설정등기를 진행합니다.
실제 대출 실행과 등기 접수 시점은
금융기관의 조건과 거래 구조에 따라 달라질 수 있으므로 일정을 맞춰 준비해야 합니다.
소유권보존등기에서 어떤 부분을 특히 확인해야 할까요?
건물만 확인해서는 부족할 수 있습니다. 담보대출에서는 건물뿐 아니라
토지의 소유권, 기존 근저당권·가압류 등 권리관계와 건물의 관계도 함께 살펴봐야 합니다.
또한 집합건물이라면 대지권 관계가 문제될 수 있고,
사업 형태나 건축 구조에 따라 일반적인 단독건물과
다른 등기 절차가 적용될 가능성도 있습니다.
대출 일정이 정해져 있다면 소유권보존등기를 뒤늦게 준비하기보다
금융기관이 요구하는 담보조건과 등기서류를 미리 확인하는 것이 중요합니다.
소유권보존등기와 관련해 자주 묻는 질문은? – FAQ
Q. 소유권보존등기를 하지 않고 신축 건물에 근저당권부터 설정할 수 있나요?
일반적인 경우에는 먼저 신축 건물의 소유권을 등기하고
그 권리를 기초로 근저당권을 설정하는 순서로 진행합니다.
구체적인 건물 형태와 권리관계에 따라 등기 구조를 확인해야 합니다.
Q. 소유권보존등기는 건축주라면 누구나 신청할 수 있나요?
건축주라는 명칭만으로 판단하지 않고 건축물대장상 최초 소유자 등 법에서 정한 신청인에 해당하는지를 확인해야 합니다.
실제 건축비를 부담한 사람과 대장상 명의자가 다르다면 권리관계를 별도로 검토할 필요가 있습니다.
Q. 소유권보존등기와 근저당권설정등기를 같은 날 진행할 수 있나요?
구체적인 등기 접수 방식과 금융기관의 대출 실행 조건에 따라 연계해 진행하는 경우가 있습니다.
다만 소유권보존등기와 근저당권설정등기의 순위와 필요한 서류가 다르므로 사전에 일정을 조율해야 합니다.
왜 강경두 변호사를 선택해야 할까요?
강경두 변호사는 제56회 사법시험에 합격하고 사법연수원 제46기를 수료했으며
현재 브라이튼 법률사무소 대표변호사로 활동하고 있습니다.
신한자산신탁, 미래에셋증권, 한국투자저축은행 및 다수 건설·개발사 자문 경험이 있으며
도시정비전문관리사 1급을 보유하고 있습니다.
신축 건물의 소유권보존등기와 담보대출처럼
부동산 등기와 금융기관의 담보구조가 연결된 사안에서는
토지·건물의 권리관계와 후속 근저당권 설정까지 함께 검토하는 것이 중요합니다.
대출 일정 전 등기 순서부터 확인해야 합니다
사용승인을 받았다고 해서 신축 건물의 담보대출 절차가 모두 준비된 것은 아닙니다.
건축물대장과 실제 건물 현황, 소유권보존등기 신청인,
토지의 기존 권리관계와 금융기관의 담보조건을 함께 확인해야 합니다.
특히 대출 실행일이 정해져 있다면 등기 과정에서 일정이 지연되지 않도록
필요한 서류와 접수 순서를 미리 정리하는 것이 중요합니다.
소유권보존등기와 근저당권설정등기를 함께 준비하고 있다면
부동산 분야를 다루는 변호사와 현재 권리관계 및
필요한 등기 절차를 점검하는 것이 도움이 될 수 있습니다.